Alt-A

Alt-A

얼터너티브 A-paper의 줄임말인 Alt-A 모기지(Alt-A mobility)는 미국 모기지(A-probled A-paper)의 일종으로, 여러 가지 이유로 A-paper, 즉 '프라임'보다 위험성이 더 높고, 가장 위험한 범주인 '비우량'보다 덜 위험하다고 여겨진다. 이러한 이유들 때문에, 일부의 경우뿐만 아니라, Alt-A 대출은 Fannie Mae나 Freddie Mac에 의해 구매 대상이 되지 않는다.[1] 따라서 신용위험에 따라 결정되는 Alt-A 금리는 Alt-A에 대한 단일 허용 정의는 없지만 프라임 주택 대출과 서브프라임 주택 대출 사이에 있는 경향이 있다.[2] 일반적으로 Alt-A 주택담보대출은 전체 문서화 미만, 평균 신용점수, 높은 대 가치의 대출자, 더 많은 투자부동산 및 2차 주택의 대출자로 특징지어진다.[3] A-minus는 Alt-A와 관련이 있으며, 일부 대부업체는 이를 동일하게 분류하지만, A-minus는 전통적으로 FICO 점수가 680점 이하인 주택담보대출자로 정의되며, Alt-A는 전통적으로 완전한 문서화가 없는 대출로 정의된다.[4] Alt-A 주택담보대출은 신용이 우수할 수 있지만 다른 이유로 인해 상환기준을 충족하지 못할 수 있다.[5] 지난 10년 동안 상당량의 Alt-A 주택담보대출은 부동산 구매가 아닌 재매입으로 인해 발생했다.[6][when?]

Alt-A 대출은 관련 정보를 검증하기 위해 서로 다른 문서를 사용함에도 불구하고 일반적으로 전체 문서 대출과 동일한 위험을 가진 것으로 간주되는 대체 문서 대출과 혼동해서는 안 된다.[7] 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)와 마찬가지로 알트-A 주택담보대출의 상당 부분은 은행이나 저축이 아닌 전문 대출기관에서 발생하는 경향이 있다.[8]

Alt-A의 특성

미국 모기지 업계 내에서, 다른 모기지 상품들은 일반적으로 정부 후원 기업(GSE)인 패니 매와 프레디 맥이 보증하는 모기지 상품인 "적합" 또는 "기관" 모기지 상품과 어떻게 다른지에 의해 정의된다.

일반적으로 차입자의 신용도가 강함에도 불구하고 GSE의 전통적인 대출 가이드라인에 따라 담보대출의 자격을 얻지 못하는 요인에는 여러 가지가 있다. 더 중요한 몇 가지 요인은 다음과 같다.

  • 차입자 소득 및 자산 문서화 감소(예: "정산소득", "정산자산", "소득 검증 없음")
  • Fannie 또는 Freddie가 대출자 신용, 자산 및 자금 조달 대상 부동산 유형에 대해 허용할 소득 대비 차입자 부채 비율
  • "기관" 대출의 자격을 얻기에는 문제가 너무 많지만 서브프라임 대출을 필요로 할 정도로 문제가 많지 않은 신용 기록(예: 낮은 FICO 점수 또는 심각한 연체율, 최근의 과금 또는 파산 없음)
  • 대출액 대 가치 비율(대출되는 부동산 가격의 백분율)이 관련된 부동산, 입주자 또는 차입자 특성에 대한 기관 한도를 초과함

이러한 방식으로 Alt-A 대출은 GSE 지원 주택담보대출의 준수 기준에 "대안"이다.

차입자 고려사항

명시적 소득 담보대출을 요청하는 사람의 예로는 자영업이나 투자 수익과 같이 서류 작성에 많은 양의 서류 작업이 필요한 여러 가지 다양한 소득원을 가진 개인이 있다. 문서대출의 감소는 여전히 대출자가 신청서상의 수익을 검증하기 위해 국세청에 임의로 세금반납을 명령할 수 있도록 승인해야 한다는 점에 유의한다.

"서브프라임" 지침에 따라 동일한 문서 기능을 사용할 수 있으며, 기관 지침에 따라 유사한 문서 기능을 사용할 수도 있다. Alt-A와 서브프라임은 일반적으로 말해서, 위에서 언급한 요소들 중 하나만 아니었다면, Alt-A 차입자는 "적합한" 담보 대출 자격을 갖기에 충분한 재무 프로파일을 가지고 있었을 것이고, 반면, 서브프라임 차입자는 예외적으로 신용, 소득 또는 자산 특성이 약해졌을 것이다. 그러나 차입자, 재산 및 대출 특성이 특히 기관 가이드라인을 잘 충족하는 경우, 일반적으로 패니와 프레디의 자동화된 사전 승인 시스템은 추가 비용 없이 자동으로 축소된 문서 기능을 부여한다. 더 비싼 Alt-A나 서브프라임 대출은 강력한 대출자들이 그들의 신청을 빨리 하기 위해 필요하지 않다.

문서화 기능의 감소 외에도 Alt-A 지침은 대출자에게 대출자 신용 점수, 소득 및 자산 수준에 관한 기관 지침보다 더 큰 유연성을 제공한다. 따라서 재무상황이 요청된 대여조건에 대한 기관지침을 충족하지 못할 수 있는 차입자는 여전히 Alt-A 지침에 따라 자격이 있을 수 있다.

재산 및 거주 고려사항

대출자의 신용 및 재무 프로파일과 별도로 GSE 표준은 또한 일반적으로 주어진 부동산 유형의 가치 또는 매입 가격 중 얼마나 많은 금액을 자가주택, 두 번째("취약") 및 비소유자("투자") 주택에 대출할 수 있는지, 그리고 어떤 조건에서 대출할 수 있는지에 대해 가장 엄격하다. 이러한 재산과 거주 요인을 특정 차입자의 프로파일과 결합하면 대출금을 기관 적합 대출의 "우량" 범주에서 벗어나 Alt-A, 서브프라임과 같은 덜 엄격한 범주로 이동할 수 있다. 예를 들어, Fannie Mae는 특정 지역의 1인가족 제2주택에 대한 특정 대출자의 모든 대출을 소득, 자산 및 신용 한도 내에서 대출자의 최대 LTV로 구입하는 데 동의할 수 있다. 그러한 제한을 초과하는 대출자나 제2주택에 대한 최대 LTV 이상의 대출을 원하는 대출자들은 Alt-A 대출을 신청해야 할 것이다. 소득, 자산 및 신용 한도를 훨씬 벗어난 대출자들은 2008년 현재 찾기 어려운 서브프라임 금융을 고려할 필요가 있을 수 있다.

알트-A 대출과 마찬가지로 점보 및 슈퍼점보 카테고리는 일반적으로 대리점과 알트-A 가이드라인을 결합하여 차입자 적격성을 입증하는 한편 GSE가 허가한 대출 금액보다 더 많은 대출 금액을 허용한다(2007년 기준, 알래스카, 하와이, 괌, 미국령 버진아일랜드 외곽의 1인 가족 주택에 41만7000달러).

리스크 재평가

참고 항목: 서브프라임 모기지 사태

2007년에 시작된 서브프라임 모기지 사태 동안, Alt-A 주택담보대출은 특히 세밀한 조사를 받았다.

Alt-A 대출과 관련된 한 가지 문제는 대출 승인을 받기 위해 필요한 증빙서류나 증빙서류가 부족하다는 것이다. 그러므로, 대출자들은 대출자들이 더 큰 대출을 받을 자격을 얻기 위해 소득이나 자산을 왜곡하는 것을 제안하는 경향이 있을 수 있다; 장기적으로는, 대출자들은 그들의 지불을 감당할 능력이 없는 것으로 밝혀질 수 있지만, 대출자들은 여전히 많은 이익을 얻는다. Alt-A 대출은 또한 대부분의 비소유자에게 선택적 자금조달이기도 하기 때문에 투자부동산은 일반 주택담보대출보다 훨씬 더 큰 채무불이행 가능성을 나타내며 이는 사람들이 1차 주택의 손실을 감수하는 것보다 거주하지 않는 부동산을 포기할 가능성이 더 높기 때문이다. 2008년 현재 Alt-A 주택담보대출의 지원을 받는 증권들 사이에서는 서브프라임 지원을 받는 증권들의 위기와 비슷한 이유로 약세를 보인다는 강력한 증거가 있었다.

Alt-A 대출은 주로 GSE에 의해 구매되지 않았기 때문에, 담보부 증권 시장의 일반적인 위기로 인해 더 비싸지고 훨씬 찾기 어려워졌다. Alt-A 대출은 여전히 투자자들에게 재매각하는 것이 아니라 "포트폴리오"로 보유하고 있는 개별 기관에서 이용할 수 있었고, 2008년 중반 현재 FNMA와 FHLMC가 더 많은 대출을 사도록 허용해야 한다는 강력한 압력이 있었다. 그러나 이 대출 범주의 금리는 2차 시장의 위축으로 인해 2006년과 2008년 사이에 실질적으로 증가하였다.

참고 항목

참조

  1. ^ 렘케, 린스와 피카르, 모기지 지원 증권, 3장 (Thomson West, 2013년 ed.
  2. ^ 렘케, 린스와 피카르, 모기지 지원 증권, 3장 (Thomson West, 2013년 ed.
  3. ^ 파보치 FJ(2005년). 담보부 증권 안내서, 207-57페이지. 맥그로힐 프로페셔널
  4. ^ Alt-A 주택담보대출.
  5. ^ 파보치 FJ(1999년). 고정수입증권, 286페이지.
  6. ^ 렘케, 린스와 피카르, 모기지 지원 증권, 3장 (Thomson West, 2013년 ed.
  7. ^ 인베스토피디아 대체 설명서.
  8. ^ 렘케, 린스와 피카르, 모기지 지원 증권, 3장 (Thomson West, 2013년 ed.

외부 링크