비교가능품
Comparables비교대상물(또는 콤프스)은 가치를 추구하는 대상 재산과 유사한 특성을 가진 부동산을 가리키는 부동산 평가 용어다.이는 시장 분석을 통해 잠재 고객의 집이나 재산의 가치를 확립하려는 부동산 중개업자나 공인 평가관 또는 평가관이 부동산 평가를 수행할 때 보다 정의된 방법을 사용하여 달성할 수 있다.
요인들
비교물을 결정할 때 보통 5가지 요인을 고려한다.
- 매매조건 : 비교가능한 최근 거래조건(예: 팔의 길이, 조난매매, 부동산결제)이 평가대상 가치기준과 일치하였는가?
- 자금 조달 조건:비교 가능한 거래가 비시장적 또는 기타 유리한(또는 심지어 불리한) 금융 조건에 의해 영향을 받았는가?예를 들어 판매자가 제공한 시장금리보다 낮은 금리로 판매하고, 가치기준(예: 시장가치)이 이러한 비정상적인 자금조달을 가정하지 않는다면, 평가자는 유리한 자금조달의 추정 영향과 동일한 금액으로 비교가격을 조정할 필요가 있을 수 있다.
- 시장 조건:이를 흔히 시간 조정이라고 하며, 시간에 따른 가격 변동을 설명하기도 한다.
- 위치 비교 가능성:비교 대상 및 대상 속성이 동일한 위치 특성에 의해 영향을 받는가?예를 들어, 같은 동네에 있는 두 집이라도 다른 집보다 한 집이 더 가치 있게 만드는 다른 관점을 가질 수 있다.
- 물리적 비교 가능성:여기에는 크기, 조건, 품질 및 나이와 같은 요인이 포함된다.
평가에서 사용
부동산 평가는 다른 통계 샘플링 과정과 같다.비교대상물들은 추출하여 측정한 표본이며, 그 결과는 부동산 평가 용어에서 "가치 평가"라고 하는 가치 추정이다.대부분의 통계 샘플링 프로세스에서 단일 최적 추정기를 구한다.그러나 부동산 시장은 비효율성이 매우 높은 것으로 알려져 있고, 시장 거래 데이터는 상당한 오류가 발생하기 때문에, 일반적으로 평가절차는 복수의 동시적 가치접근법에 의존하고 있으며, 평가절차는 평가자의 의견에 도달하기 위한 마지막 단계로 판단적 조정에 있다.따라서 비교 가능한 데이터는 모든 평가 접근법에 사용된다.[1]
원가접근법
이 접근법은 새로운 것처럼 개선사항의 건설원가를 추정하며 감가상각, 불특정성 및 외부 노후화에 대한 요소를 차감한다.여기에 현장 및 현장 개선의 가치가 추가된다.그 결과는 비용 접근법을 통한 가치다.비교 가능한 데이터는 현장 가치를 추정하는 데 사용되며, 건설 비용 및 기타 요소를 추정하는 데도 유용할 수 있다.그러나 실무에서 대부분의 평가자는 원가 추정에 표준 원가 산정 서비스를 사용하고 감가상각에는 연령-수명 방법을 사용한다.
비용 접근법은 역사적으로 대부분의 상업용 부동산 평가의 일부로 준비되었다.그러나 (관련되지 않은) 원가접근법을 포함하는 것에 대한 양심의 가책은 지난 20년 동안 소멸되었다.
대체의 원칙은 원가접근법을 채택하기 위한 기술적 근거다.대체 원금에 따르면, 신중한 구매자는 유사한 부동산을 건설하는 데 드는 비용 이상을 지불하지 않을 것이다.150만 달러에 새 아파트 단지를 지을 수 있다면 200만 달러를 들여 매입하지 않겠다는 얘기다.
원가접근가치는 토지의 시장가치, 감가상각된 대체원가 및 기업가치의 합이다.토지는 일반적으로 판매 비교 접근법을 사용하여 평가된다.대체비용은 대상 재산과 동일한 품질과 기능적 효용의 건물을 짓는 비용이다. (재생산비용은 정확한 중복을 짓는 비용이다.이 접근방식은 현재 사용되지 않는 재료 및 또는 유형의 장인정신으로 지어진 오래된 건물에 가끔 사용된다.)
외부 진부화는 대상 특성의 경계를 벗어난 상황이 그 가치에 부정적인 영향을 미칠 때 발생한다.예를 들어 맨해튼 오피스 점유율이 93%에서 75%로 떨어지면 뉴욕의 한 오피스 빌딩은 외부 노후화에 시달릴 것이다.도축장 옆에 지은 저택도 외부 노후화의 또 다른 예다.
기업가적 이익은 누군가에게 부지, 투자자, 부채, 건축, 건축, 건축, 임대 등을 계획 및 건설하는데 필요한 보상의 금액이다.적절한 기업가적 이익의 양은 경쟁, 프로젝트의 어려움, 시장 상황 및 개발자들의 계획과 같은 요인에 따라 달라진다.어떤 경우에는 외부적 또는 기능적 노후화가 기업가적 이익을 금지한다.
다음은 비용 접근법에 대한 요약이다.
토지의 시장가치 + 대체비용 새로운 개선 - 모든 형태의 감가상각 + 기업가적 이윤 = 비용접근법을 통한 시장가치
매출비교접근법
이것은 대조약의 사용과 가장 일반적으로 관련된 접근법이다.평가자는 충분한 비교물(주거 분석에서 3개, 비거주 평가에서 더 많은 것)을 찾고 비교의 다양한 요인에 따라 비교물의 판매 가격을 조정한다.예를 들어, 대상 거주지가 1,000평방피트(93m2)이지만 비교 가능한 거주지가 1,100m인 경우, 비교 대상자의 판매 가격은 이러한 가치 차이를 고려하여 하향 조정될 것이다.비교 가능한 요인의 한계 가격은 대개 작은 범위의 값에 비해 평균 가격보다 훨씬 낮기 때문에 하향 조정은 매우 작을 수 있다.
소득접근법
이 접근법은 미래현금흐름의 할인된 추정치나 자본화된 추정치에 의존한다.흔히 이러한 미래현금흐름은 비교가능한 소득창출특성을 사용하여 추정되어야 한다.할인율과 자본화율은 비교 가능한 부동산의 최근 매도를 이용하여 종종 추정되며, 비교 가능한 부동산과 대상 사이의 차등 위험을 설명하기 위해 적절한 조정을 한다.
특수한 상황
평가자는 종종 오염, 용이성 또는 시공 결함과 같은 특정 요인의 영향을 추정하기 위해 요청된다.이러한 작업에 전문적으로 종사하는 평가자들은 대개 조정의 근거가 합리적으로 될 수 있는 비교 가능한 거래, 사례 연구 또는 학술 연구의 데이터베이스를 유지한다.[2]
계산 검사
 |
일반적으로 부동산 중개업자나 중개업자가 수행하는 단순 분석의 은어인 "Compact Check"를 수행할 때에도 비교대상물을 사용하여 잠재적 판매가격 또는 가치 범위를 추정할 수 있다.실제 부동산 평가는 대개 일련의 표준에 따라 수행된다는 점에 유의해야 하며, 가장 일반적으로 미국의 전문 감정 관행을 위한 통일 표준 또는 USPAP에서 가장 많이 사용된다.주택 구입자나 매도자가 부동산의 가치를 추정하는 데 도움이 될 수 있는 도구도 있지만, 그들의 재산에 대한 완전하고 종합적인 분석을 위해서는 잠재 고객은 항상 공인 또는 공인 감정평가사의 분석에 의존해야 한다.
