도약대 개발

비약개발은 개발업자들이 도시로부터 더 멀리 떨어진 값싼 토지를 얻기 위해 토지를 건너뛸 때 발생하기 때문에 도시와 새로운 개발 사이에 거대한 지역이 비어 있다. 더 많은 농촌의 발전이나 도시화에 관한 한 알 수 있다.

메커니즘

비약적인 개발은 수많은 이유로 발생할 수 있다. 종종, 개발자들은 도시에 더 가까운 땅을 고수하고 대신에 덜 가치 있는 땅을 도시 중심지에서 더 멀리 개발할 가능성이 더 높다. 게다가, 일부 개발자들은 도시에서의 건축보다 그것이 더 쉽고 덜 제한될 수 있기 때문에 넓은 공터에 짓는 것을 선호한다.^[1] 비약적 개발의 다른 이유로는 가계 선호도, 이용 가능한 편의시설, 최소화된 통신비, 그리고 건설에 관련된 비용 및 규제 등이 있다.^[2]

공통 문제

비약적 개발은 도시와 개발 사이에 남겨진 빈 땅, 비효율적인 토지 분배, 교통과 혼잡의 증가로 인한 오염 증가, 비용이 많이 들 수 있는 편의시설 확충 등 몇 가지 공통적인 문제를 가질 수 있다.^[3]

인필 하우징 프로그램

비약적인 도약이 일어나면 인필 발전이 뒤따르는 경우가 많다. 도시 사이의 공터 개발과 비약적 개발 사이의 궁극적인 개발을 인필이라고 한다. 인필 개발이 증가함에 따라, 비약적 개발은 결국 시간이 지남에 따라 느려질 것이다.^[1]

애리조나 주 피닉스의 도약대 개발

애리조나주 피닉스의 도심 외곽에는 수많은 비약적 개발이 이루어지고 있어, 이러한 개발의 효과를 살펴보는 훌륭한 주제가 되고 있다. 또한 서부 도시들은 일반적으로 덜 지어지고 북동부 및 중서부 도시들에 비해 밀폐되어 있어 비약적인 발전과 그 효과를 더욱 두드러지게 한다. 1940년대부터 애리조나주 개발자들은 땅값이 매우 저렴해 피닉스에서 상당히 멀리 떨어진 지역사회를 개발하기 시작했다. 이들 지역사회는 상당량의 토지가 "스키핑"되어 비약적 개발로 분류된다.

Phoenix의 일반적인 문제

피닉스의 초기 계획된 지역사회는 편의시설을 제공했지만, 그것이 나중에 문제가 발생하는 것을 막지는 못했다. 예를 들어, 개발자들은 기업, 일자리, 도서관 및 기타 편의시설을 이러한 지역사회에 도입할 계획이었지만 증가하는 수요를 충족시킬 수 없었다. 이러한 지역사회에서 제한된 고용기회 때문에, 이러한 개발에 살고 있는 사람들은 통근해야 했고, 이것은 오염의 증가에 대한 우려를 낳았다. 또한, 도시와 인접 지역의 가스, 하수, 수로를 새로운 먼 지역 사회에까지 확장하는 것은 비용이 많이 드는 것으로 밝혀졌다.^[4]

애리조나 정부 대응

애리조나 지하수 관리법

1980년 애리조나 주의 주와 지방정부는 애리조나 지하수 관리법을 통과시켜 애리조나 외딴 지역에서의 도약을 더욱 어렵게 만들었다. 이 법에 따르면, 지하수 고갈에 기여하지 않는 100년의 물을 공급받을 수 있다는 것을 보여주기 위한 개발이 요구되었다. 사실상, 이것은 개발업자들이 도시 수로에 크게 의존해야 한다는 것을 의미했고, 개발업자들은 기존 자치체들과 멀리 떨어진 지역에서 확장하는 것을 훨씬 더 비싸게 만들었다.^[4]

개발영향수수료

인프라 증설 비용은 턱없이 비쌀 수 있어 피닉스 등 많은 곳에서 개발임팩트 수수료를 내기도 했다. 개발자들은 도시에서 멀리 떨어진 새로운 공동체를 건설할 경우 이 수수료의 적용을 받게 될 것이다. 추가 비용은 비약적인 발전을 저해하고 이러한 개발을 위한 기반 시설을 확장함으로써 도시가 짊어진 막대한 재정적 부담의 최소한 일부를 제거했다.^[4]

개발자와 개발임팩트 수수료 반대 측은 이들 수수료가 부동산 가격을 높여 주택 구입자에게 피해를 줄 것이라고 주장했다. 게다가, 그들은 이 요금이 임대료 상승과 새로운 저렴한 주택의 건설 지연으로 인해 저소득 가정에 피해를 줄 수 있다고 주장했다. 또 다른 우려는 임팩트 수수료가 개발임팩트 수수료가 없는 지역으로 사람, 기업, 관련 세수를 이동시킬 것이라는 것이었다.^[4]

그러나 애리조나 특별조사단의 결과는 충격요금이 주택 소유자들에게 큰 영향을 미치지는 않을 것이라는 것을 보여준다. 임팩트 수수료는 "수수료가 3,000달러면 30년 만기 상환 대출의 월 주택담보대출이 10% 인상되는 52.70달러가 될 것"이라며 집값을 크게 올릴 가능성은 낮았다.^[4] 주택소유자와 저소득층이 부정적 영향을 받는 경우는 영향료가 대폭 인상된 상황뿐이지만 이 시나리오는 발생할 가능성이 낮은 것으로 판단된다.^[4]

피닉스는 몇몇 상업적 개발들이 떠나 다른 곳으로 개발을 선택할 것을 우려하여 도시의 한 구역에서 이러한 개발 영향 수수료를 중단하기로 결정했다.^[4]

피닉스의 인필 하우징 프로그램

피닉스의 인필 하우징 프로그램은 1995년에 시작되었다. 그 프로그램은 비약적인 개발이나 도시와 "스파이프"된 도시 사이의 토지 개발이나 주택 건설을 장려하기 위해 인센티브를 이용했다.^[4] 이러한 인센티브에는 잠재적으로 신속한 개발 프로세스뿐만 아니라 허가, 구역제 및 수도에 대한 수수료 비용의 일부 또는 전부를 제거하는 것이 포함되었다. 피닉스의 시장은 인필 하우징 프로그램은 성공하는 것처럼 보이지만 진전은 더디다고 말했다.^[4]

Phoenix의 인필 하우징 프로그램은 인필 개발이 다른 유형의 개발보다 더 느리게 진행되기 때문에 더 느리게 작동할 수 있다. 메릴랜드의 비약적 개발에 대한 연구는 인필 개발이 연간 약 1%의 비율로 발생한다는 것을 발견했는데, 이는 육지를 건너뛰는 사람이 연간 약 1%의 비율로 발전한다는 것을 의미한다.^[1]

참조