녹색개발

Green development
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녹색개발은 개발의 사회적, 환경적 영향을 고려한 부동산 개발 개념이다. 환경 대응성, 자원 효율성, 공동체 및 문화적 민감성 등 세 가지 하위 범주로 정의된다. 환경 대응성은 자연의 본질적 가치를 존중하고 생태계의 피해를 최소화한다. 자원 효율성은 에너지와 환경을 보존하기 위해 더 적은 자원을 사용하는 것을 말한다. 커뮤니티와 문화적 감수성은 태양 에너지와 같이 지속가능성의 더 분별력 있는 징후와는 달리, 각 커뮤니티가 주최하는 고유한 문화적 가치를 인식하고 이를 부동산 개발에서 고려한다(태양광 패널은 지역 재료의 사용보다 눈에 띄게 "친환경적"이다). 녹색 개발은 다양한 형태로 나타나지만, 일반적으로 솔루션 승수를 기반으로 한다. 즉, 추가적인 편익을 제공하는 프로젝트의 특징으로, 결과적으로 프로젝트의 환경 영향을 감소시킨다.[1]: 3–8

역사

녹색 개발은 1970년대 환경운동의 결과로 나타났다.[2] 부동산 업계에서는 1987년 '우리의 공동 미래'라는 제목의 세계환경개발위원회 보고서로 용어 사용이 시작됐다. 이 보고서에는 녹색 개발 육성을 위해 고안된 16가지 환경관리 원칙이 담겨 있다. 또한 거시경제 성장의 전통적 모델과 환경적 결과에 대한 무시도 논의한다.[3] 이러한 초기 움직임에 따라 부동산 산업은 "친환경적" 방법론과 오락가락하는 관계를 경험했다. 환경 문제는 종종 순전히 경제적인 요인들에 뒤쳐졌다.[4] 부동산 분야에 영향을 미치는 끊임없는 환경 우려와 입법, 즉 녹색 개발 등이 나타나기 시작했다.[2] 그러나 녹색 개발의 공통적인 우려는 그것이 사업 비용과 완성 시간을 증가시킬 수 있다는 것이다. 따라서 녹색 전략이 경제적 자극뿐만 아니라 지속가능할 수 있는지에 대한 지속적인 논쟁이 있어왔다.[5]: 137 국가의 환경 관심은 그 이후 부동산 개발업자들에게까지 영향을 미치고 있으며, 점점 더 우선순위가 되고 있다.[6] 오늘날의 개발자들은 개발의 환경적 영향을 고려하는 법률의 매개 변수 안에서 일해야 한다.[5]: 134

입법

환경문제에 대한 국민의 우려가 높아짐에 따라, 정부는 부동산 산업뿐만 아니라 경제의 다른 분야도 규제하는 법률을 제정했다. 미국에서는 이러한 법률이 국가환경정책법(NEPA), 청정공기법, 청정수역법, 해안지역관리법, 포괄적 환경대응, 보상 및 책임법(CERCLA, 일명 "슈퍼펀드")을 포함한다. 1970년에 제정된 NEPA는 연방기관이 프로젝트를 시작하기 전에 환경분석을 제안하도록 요구했기 때문에 결정을 내리는 방법을 바꾸었다. 공기청정법(1970년)은 미국 환경보호국(EPA)이 깨끗한 공기와 오염 통제 규제에 대한 국가 기준을 정하도록 규정하고 있다. 깨끗한 물법(1972년)은 물의 자연체 오염을 최소화하고 식수원을 보호하고 낚시나 수영 등 휴양 활동을 지원하는 수질보장을 목적으로 만들어졌다. 연안 구역 관리법(1972)은 오대호, 하구 등 전국의 해안 자원을 관리한다. CERCLA는 유해 폐기물로 오염된 지역을 개선하는 데 도움을 주는 두 개의 신탁기금으로 구성되기 때문에 일반적으로 "슈퍼펀드"라고 불린다. 1986년 슈퍼펀드 개정 및 재허가법은 정부가 정화 중인 부동산을 소유할 수 있도록 허용하고 있다. 또한, 캘리포니아 환경 품질법(CEQA)은 캘리포니아에서 환경에 관한 가장 포괄적인 법률안이다. 이 법은 캘리포니아의 시·군이 내린 모든 결정에 적용되며 공공 및 민간 프로젝트에 대한 EIR(Environmental Effect Report)의 권한을 포함한다. 이후 신규 부동산 개발은 사업 시작 전 상세한 환경분석을 받아야 한다.[5]: 133–135

캘리포니아의 상원법안(SB) 375호(2008)는 녹색 개발을 촉진하는 또 다른 입법이다. 그것은 보다 효율적인 토지 이용과 개발 패턴을 통해 캘리포니아의 기후 목표를 달성하는 것을 목표로 한다. 구체적으로는 SB 375가 토지 이용과 교통의 긴밀한 조정을 통해 온실가스(GHG) 배출량을 줄이는 방안을 모색하고 있다. 이것이 달성되는 한 가지 방법은 수요측 조치를 통해서이다. 이 전략은 운전 수요를 감소시키고, 따라서 이동 차량 마일리지(VMT)를 감소시키며, 궁극적으로 GHG 배출량을 감소시킬 것이다. 예를 들어, 수요측 정책 구성요소는 보행성을 극대화하기 위해 대중교통 정류소를 개발 가까이에 배치하는 것을 포함할 수 있다.[7]

또한 캘리포니아 주법은 모든 신규 및/또는 기존 개발 프로젝트에 대해 최소 에너지 절약 수준을 요구한다. 주택의 판매자는 에너지 절약 개선 및 단열재에 관한 정보를 판매 계약에 포함시켜야 한다.[5]: 133

실제로

광범위한 개발 패턴

상원 375호 법안은 성장 관리라는 도시 계획 전략을 보여준다. 그것은 토지 이용 통제와 자본 투자 사이의 긴밀한 조정에 의해 정의되며 환경 문제에 의해 크게 동기가 부여된다. 「발달량·시기·위치·성격의 규율」[8]에 의해 정의된다. 이름에서 알 수 있듯이, 성장 관리는 성장을 제한하는 것을 의미하지 않을 수 있다. "성장 통제"는 성장을 관리하거나 제한한다는 의미를 담고 있으며, "성장 없음"은 성장을 모두 멈추는 것을 나타낼 것이다. 게다가, 성장 관리는 이 세 가지 함축적 의미 모두의 협력을 요구한다.[8]

도시 성장 경계는 대중적인 성장 관리 전략이다. 그들은 주어진 경계 내에서 성장을 촉진하고 경계 밖에서 성장을 억제하도록 설계되었다. UGB의 목표는 도시의 무질서한 확장을 줄이기 위해 밀집된 개발을 촉진하는 것이다. 이러한 성장관리 기법은 궁극적으로 중심도시의 활성화를 도모하고, 지역사회의 발전을 위해 활기차고 걷기 좋은 공간을 조성하고자 한다.[8]

이러한 군집화된 개발 패턴은 솔루션 승수다. 인프라 수요를 줄이면 비용과 자원을 절약할 수 있다. 이러한 승수는 보행성을 증가시킬 수 있으며, 이것은 사회적 상호작용과 공동체의 조화를 촉진한다.[1]: 5

인텔리전트 빌딩

미국에서는 상업용 및 주거용 건물이 전기 소비량이 가장 높으며, HVAC 시스템은 이 사용량의 많은 부분을 차지한다. 실제로 미국 에너지부는 미국에서 사용되는 전기의 70%가 건물에서 나오는 것으로 추정하고 있다. 입주 감지 시스템, 무선 센서 네트워크, HVAC 제어 시스템과 같은 지능형 건물 방법은 보다 효율적인 에너지 사용을 목표로 한다. 샌디에이고 대학의 연구팀은 그들의 스마트 빌딩 자동화 시스템이 건물 에너지를 10-15% 절약할 것이라고 예측했다.[9]

사례 연구

홀리 스트리트 빌리지 아파트

캘리포니아주 패서디나시는 최근 지역사회의 요구와 삶의 질, 패서디나의 역사적 인격의 보존, 경제적 활력, 건강한 가족공동체, 자동차에 대한 수요 부족 등 7대 지침원칙에 따른 종합계획을 채택하고 있으며, 문화, 과학, 기업, 오락, 교육중심지로 추진되고 있다.지역이나 지역, 그리고 지역 사회 참여.[10]

이 사업에는 건설 과정에서 환경적 우려와 사회적 배려가 포함되었다. 패서디나에 있는 홀리 스트리트 빌리지 아파트는 패서디나의 일반 계획에 요약된 몇 가지 원칙을 다루고 있다. 델리, 편의점, 미술관 등 1층 유통센터와 복합개발을 접목했다. 또한, 홀리 스트리트 빌리지 아파트는 경전철 역 근처에 위치해 있다. 이러한 전략의 목표는 자동차 수요를 줄이고, 사람들이 대중 교통을 쉽게 이용할 수 있도록 하는 것이다.[1]: 80

아나사지 여관

부동산 개발 회사인 짐머 어소시에이츠 인터내셔널은 1991년 뉴멕시코 주 산타페에 아나사지 여관을 완공했다. 로버트 짐머(공동 설립자)와 그의 파트너인 스티브 콘거(Steve Conger)와 마이클 풀러(Michael Fuller)는 "사례 에너지 및 자원 절약 기술을 보여주고, 지역사회를 강화하며, 1등 수준의 우아함을 제공하고, 참가자들에게 재정적으로 보상하는"[1]: 3 건물을 건설하는 것을 목표로 세웠다. 호텔의 내부 디자인은 현지에서 만든 가구, 수제 양탄자, 원주민, 히스패닉, 카우보이 월 아트 등 고대 아나사지 인디언들에게 경의를 표한다. 호텔 외관에 아도비를 사용하는 것은 역사적인 푸에블로 스타일을 포함한다. 또한 짐머와 그의 파트너들은 이 사업을 처음부터 시작하는 대신, 이전에 1960년대에 소년원으로 사용되었던 강철로 된 건물의 용도를 변경했다. 이 싼타페 호텔의 다른 "친환경" 특성은 스카이라이트, 에너지 효율적인 조명, 그리고 절수 설비들이다. 또한 아나사지의 여관은 히스패닉 농부들로부터 현지에서 재배한 유기농 식품을 구입함으로써 지역 경제를 자극한다. 마지막으로 Inn은 다양한 지역 문화를 후원하는 지역 비영리 단체와 행사에 직원들이 참여하도록 장려한다. 아나사지 여관은 "사회적, 환경적 목표와 재정적 고려를 통합한다"[1]: 4

타이베이 101

타이페이 101로 양식화된 타이페이 101은 대만 타이베이에 위치한 1667피트(508m) 높이의 초고층 빌딩으로 미국 그린빌딩협의회(Green Building Council)로부터 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 인증을 받았다. 이 프로젝트에서 「타이페이」는 「기술」, 「예술」, 「혁신」, 「사람」, 「환경」, 「아이덴티티」의 약자다.[11] 타이페이 지멘스 빌딩 오토메이션의 CEO인 휴버트 키버 박사는 에너지는 상업용 빌딩에서 가장 큰 비용이라는 이유로 에너지 효율을 강조한다. 2011년 이후 타이베이 101은 물 사용량, 에너지 사용량, 탄소 배출량을 모두 10% [12]줄임으로써 세계에서 가장 환경적으로 책임지는 초고층 건물이 되었다.

콜로라도 볼더

성장 관리/제한(이전에 설명)은 콜로라도 볼더에서 나타난다. 보울더 시는 도시 전체 주택재고의 1%인 연간 400여 채로 주택개발을 제한해 주택개발을 매우 엄격히 제한하고 있다. 또한, 시는 영구적이고 녹색 개방된 공간으로 지정된 도시 경계 밖의 토지를 매입했다. 이 400단위의 상한선은 도시의 인구 증가를 심각하게 방해한다.

이러한 주택 부족은 몇 가지 영향을 미친다. 첫째, 집값을 올린다. 또한 보울더가 상업개발보다 택지개발을 더 많이 제한하기 때문에 보울더의 가용인력이 주택주식보다 더 빠르게 증가하고 있다. 이로 인해 도시 경계선을 넘어 출퇴근하는 노동자들이 많아지게 된다.[8]

논란

녹색개발에 대한 공통된 비판은 부동산 개발업자들이 사업을 하는 방식에 부정적인 영향을 미친다는 것인데, 이는 비용을 증가시키고 지연을 유발할 수 있기 때문이다.[5]: 137 예를 들어, LEED 인증을 받는 것은 추가 비용에 기여할 수 있다. 여기에는 건축설계비와 건축비, 인테리어 및 건축비, 건축운영비와 유지관리비, 근린개발비, 주택 및 캠퍼스비, 대량프로그램비 등이 포함된다.[13]

또한, 녹색 개발은 주거 수준에서 비판되어 왔다. 고성능 주택은 장기적으로 에너지 절감 효과가 입증됐지만 무탱크 온수기, 복사 장벽 및 반사 단열 시스템, 고효율 에어컨 시스템을 통해 초기 자본 비용을 빠르게 증가시킨다.[14] 또한 개발업자들은 종종 보존 편의성 때문에 특정 지역에서 개발하지 못한다. 이러한 편의시설은 "자연적, 경치적, 농업적, 역사적, 산림적 또는 개방적 상태의 토지를 보존하기 위해 정부나 비정부기구가 구입한다"[5]: 132 고 한다.

참고 항목

참조

  1. ^ a b c d e Rocky Mountain Institute (1998). Green Development: Integrating Ecology and Real Estate. New York: John Wiley & Sons. ISBN 9780471188780.
  2. ^ a b Kline, Benjamin (2011). First Along the River: A Brief History of the U.S. Environmental Movement. Rowman & Littlefield Publishers Inc.
  3. ^ Report of the World Commission on Environment and Development: Our Common Future. WCED. 1987.
  4. ^ Harris, Jonathan; Goodwin, Neva (March 2003). "Reconciling Growth and the Environment". Global Development and Environment Institute, Tufts University.
  5. ^ a b c d e f Zotter Jr., Frank (2016). Legal Aspects of Real Estate (5th ed.). Laguna Hills, CA: Ashley Crown Systems Inc. p. 137.
  6. ^ "CBRE Surpasses 300 Leed-Certified Buildings". Los Angeles, CA: CBRE Group, Inc. Retrieved 7 November 2016.
  7. ^ Barbour, Elisa; Deakin, Elizabeth (2013). Smart Growth Planning for Climate Protection: Evaluating California's Senate Bill 375.
  8. ^ a b c d Levy, John (2011). "Growth Management, Smart Growth, and Sustainable Development". Contemporary Urban Planning. Routledge.
  9. ^ Agarwal, Yuvraj; Balaji, Bharathan; Gupta, Rajesh; Lyles, Jacob; Wei, Michael; Weng, Thomas. "Occupancy-Driven Energy Management for Smart Building Automation" (PDF). BuildSys. Retrieved 11 November 2016.
  10. ^ "City of Pasadena Comprehensive General Plan" (PDF). Retrieved 7 November 2016.
  11. ^ "TAIPEI 101 Receives LEED v4 Certification from U.S. Green Building Council as All-Time Top Scorer". Taipei 101. Taipei Financial Center Corp. Retrieved 7 November 2016.
  12. ^ Keiber, Hubert. "Taipei 101: Responsibility in Counteracting Global Warming". Taipei: Siemens AG.
  13. ^ "LEED Certification Fees". Washington, DC: US Green Building Council.
  14. ^ Widder, SH; Kora, AR; Baechler, MC; Fonorow, KD; Jenkins, DW; Stoer, DJ (2013). "Transitioning to High-Performance Homes: Successes and Lessons Learned From Seven Builders". US Department of Energy. Cite 저널은 필요로 한다. journal= (도움말)

외부 링크