토지계약

토지 계약은 종종 아래에 열거된 다른 용어로 설명되며, 매도자가 매입자에게 매입 자금조달을 제공하고 매입자가 그 결과로 발생한 대출금을 분할 상환하는 부동산의 매입자와 매도자 사이의 계약이다.토지 계약에 따라 매도인은 재산에 대한 법적 소유권을 보유하는 동시에 매수인이 법적 소유권 이외의 대부분의 용도로 부동산을 소유할 수 있도록 허용한다.판매가격은 일반적으로 정기적으로 분할하여 지급되며, 종종 지불 기한을 해당 전체 상각된 대출금(즉, 최종 풍선 지급이 없는 대출금)보다 짧게 하기 위해 풍선 지급이 종료될 때 풍선 지급으로 지급된다.이자가 포함된 매입가격 전액을 납부한 경우 매도인은 재산에 법적 소유권을 (매수자에게) 이전할 의무가 있다.구매자가 판매자에게 지불하는 초기 계약금도 일반적으로 요구된다.null

토지 계약의 법적 지위는 관할구역마다 다르다.^[vague]null

토지계약서에는 매도자와 매수자 간의 부동산 특정품목의 매각이 명시되어 있기 때문에 토지계약은 특별한 형태의 부동산계약으로 볼 수 있다.통상적으로 전통적인 부동산 계약에서는 매도자가 매입자에게 대출을 제공하지 않는다. 그 계약에는 대출이 명시되지 않거나 다른 "제3자" 대출자(일반적으로 금융 기관)로부터의 대출에 대한 충당부채가 포함된다.제3자 대부업자가 관련되었을 때, 일반적으로 담보나 신탁 증서의 일부로서 대출금을 상환할 때까지 부동산이 담보 역할을 하는 부동산에 대한 권리를 부여한다.null

토지계약의 다른 조건은 다음과 같다.

• 계약^[1] 조건
• 증서를 계약하다.
• 증서에 대한 동의
• 토지 할부 계약
• 할부매매계약

할부금

매입가격의 분할납부는 담보대출의 금액과 효과 면에서 비슷한 것이 일반적이다.그 금액은 종종 주택담보대출 상각 일정에 따라 결정된다.사실상 각 할부금은 매입가격의 일부분납과 미지급 매입가격의 이자 일부분납이다.이는 주택담보대출의 원금과 이자 일부를 상환하는 주택담보대출금과 비슷하다.매수자가 대출 원금에 대해 시간이 지날수록 해당 부동산에 대한 자기 자본(평등한 소유권 또는 공평한 이자)이 늘어난다.예를 들어 매입자가 2000달러의 계약금을 지불하고 1만 달러 상당의 토지를 8,000달러 빌리고 이 대출금의 4,000달러를 추가로 분할 상환하는 경우(이자는 포함하지 않음) 매수인은 해당 토지에 6,000달러의 자본(공정 소유권의 60%에 해당함)을 보유하고 있으나 매도인은 문서화(필드)에 기록된 대로 그 토지에 대한 법적 소유권을 갖고 있다.대출이 완전히 상환될 때까지 버닝 레코더 사무실다만 매입자가 분할납부를 연체할 경우 토지계약은 분할납부 불능을 계약위반으로 간주할 수 있으며 토지계약규정에 따라 토지지분이 매도자에게 귀속될 수 있다.null

토지 계약은 어떤 매도자나 매수자가 쉽게 작성하거나 수정할 수 있기 때문에, 어떤 다양한 상환 계획을 접하게 될 수도 있다.이자만, 마이너스 상각, 짧은 풍선, 극히 긴 상각. 몇 가지만 말하자면.토지계약이 신고되지 않은 것은 드문 일이 아니다.구매자나 판매자는 여러 가지 이유로 계약서를 행동대장에 기록하지 않기로 결정할 수 있다.이는 계약을 무효로 만들지는 않지만 바람직하지 않은 부작용에 대한 노출을 증가시킨다.미네소타 등 일부 주는 가속조항 없이 계약을 발행하는데, 채무불이행의 경우 매도인은 계약해지의 경우처럼 원금결핍을 해소하거나, 법인은 아니더라도 매수인이 권리를 보유하게 하면서 18개월 이상 소송을 제기할 수 있는 처지가 있다.o 수집을 시도하는 동안 부동산은 종종 구매자가 파산할 수 있는 자격을 갖게 되고, 그 때쯤에는 해당 가속도 조항이 부족할 때 계약을 체결하고, 구매자가 다른 가능 자산을 보유하지 않을 때 사실상 할부 옵션으로 만든다.파산에서는 거절할 수 있는 미이행계약으로 해석하는 지역도 있고, 파산신탁에서 갚아야 할 부채로 취급하는 지역도 있다.이것과 매우 다양한 법적 애매모호함이 토지계약의 사용을 배제하여 인센티브를 없애려는 경향을 가져왔고, 그 결과 이들 계약들이 표준어음 및 담보대출과 비교한 불이익들은 법률에 더 명확하게 정의되고 규제되고 있다.^[2]null

토지계약사유

대부분의 토지 계약은 다양한 이유로 사용될 수 있지만, 그들의 가장 일반적인 용도는 단기 매도자 금융의 한 형태다.통상적으로, 그러나 항상은 아니지만, 매입가격의 전액이 지급되어야 하는 날짜는 상각일정에 따라 매입가격이 전액 지급되는 날짜보다 수년이 더 빠를 것이다.이것은 최종 지불이 큰 풍선 지불이 되는 결과를 낳는다.최종 결제금액이 워낙 크기 때문에 매입자는 은행에서 기존 주택담보대출을 받아 최종 결제할 수도 있다.토지 계약은 미설치나 신용 불량, 계약금 부족 등의 이유로 전통적 대출기관에서 제공하는 재래식 주택담보대출의 자격을 갖추지 못한 매수자가 사용하는 경우가 있다.^{[citation needed]}토지계약도 매도자가 매각을 열망하고 매수인에게 재래식 자금조달을 주선할 충분한 시간이 주어지지 않을 때 사용된다.null

토지 계약을 사용하는 것에는 다른 장점도 있을 수 있다.금융 기관과 같은 제3자 대출자가 대출을 제공할 때, 이 제3자는 관련된 다른 두 당사자, 즉 판매자와 구매자로부터 보호할 자신의 이익을 가진다.담보물로 사용될 부동산의 정확한 소유권과 가치를 정하는 것은 대출자에게 중요하다.그러므로 대여자는 일반적으로 충분한 가치가 있는지 확인하기 위해 독립된 타이틀 검색 및 타이틀 보험, 부동산에 대한 감정평가 및 기간별 검사, 토지 침해가 없는지 확인하기 위한 토지 조사, 그리고 닫힘이 올바르게 이루어지도록 변호사 사용을 포함한 타이틀 서비스를 요구한다.이러한 제3자 대여자 요구사항은 대여자가 판매자 및/또는 구매자에게 지불하도록 요구하는 마감 비용을 추가한다.판매자가 대출자인 경우, 이러한 비용은 일반적으로 판매자가 요구하지 않으며 마감 비용 절감과 복잡성 감소로 이어질 수 있다.구매자가 이러한 서비스 중 하나를 요구할 경우, 비용을 지불하고 직접 계약을 체결할 수 있다는 것도 판매자의 입장일 수 있다.상대적으로 개발되지 않은 토지만 관여하고 매도자가 자금을 조달할 의향이 있는 부동산의 경우, 빈 토지의 가격이 너무 낮아서 종래의 마감 비용이 가치가 없고 신속하고 간단한 매각에 장애가 될 수 있다.쉬운 금융과 간단한 판매 거래가 판매자가 구매자에게 제공하는 좋은 판매 포인트가 될 수 있다.null

토지계약은 일방적인 계약으로, 자금조달을 제공하는 판매자의 동의 없이는 다른 구매자에게 배정될 수 없다.null

소비자 보호 문제

토지계약을 통한 매물이 대출법규를 위반할 수 있다는 우려가 커지자 소비자금융보호국(CFPB)은 이들 부동산 매물을 규제하는 방안을 검토 중이다.^[3]2015년 텍사스법은 해당 부동산이 위치한 카운티의 증서기록사무소와 계약을 체결해 구매자와 함께 해당 부동산에 자동으로 법적 소유권을 부여하도록 변경됐다.판매자가 타이틀을 잃는 동안, 판매자는 계약의 미결 잔액에 대한 판매업자의 소유권을 보유한다.^[4]null

역사적으로 20세기 중반 시카고에서는 계약 체결이 유행했고, 구매자, 종종 흑인 가정들이 정부 보험에 가입된 주택담보대출에서 회피하고, "자본을 축적하지 않았으며, 소유로 가는 길고 위태로운 길에 직면했다"고 한다.^[5]null

참고 항목

• 증서채권

참조

외부 링크

• 부동산금융을 위한 비주택 대체방안