마이너스상각

Negative amortization

금융에서 마이너스 상각(NegAm, 이연이자 또는 단계적 지급 모기지라고도 함)은 대출금 지급액이 해당 기간 동안 부과된 이자보다 적을 때마다 발생하므로 대출 잔액이 증가한다.상각방법으로서 합산한 금액(이자 및 상환의 차이)을 대출자에게 지급한 총액에 가산한다.이러한 관행은 지급 불이행을 피하기 위해 지급을 단축하기 전에 합의되어야 한다.이 방법은 일반적으로 대출금 지급이 이자를 초과하여 대출이 자가 상환되기 전의 도입기간에 사용된다.이 용어는 주택담보대출에 가장 많이 사용되며, 마이너스 상각이 있는 기업대출은 PIK 대출이라고 불립니다.

상각은 정기적 지급을 통해 (대부나 담보대출을 통해) 부채를 상환하는 과정을 말한다.각 지급액의 일부는 이자를 위한 것이고 나머지 금액은 원금 잔액에 적용된다.각 지급액에 대한 이자 대 원금의 비율은 상각일정표에 따라 결정된다.

특성의 정의

마이너스 상각은 정기적 지급이 해당 대출기간에 납부해야 할 이자 금액을 포함하지 않는 대출에서만 발생한다.미지급된 이자는 매달 원금 잔액으로 자본화된다.그 결과 대출잔액(또는 원금)이 월 단위로 미지급이자만큼 증가한다.이러한 기능의 목적은 대부분 고급 현금 관리 및/또는 보다 단순한 지불 유연성을 위한 것이지 전반적인 경제성을 높이기 위한 것은 아닙니다.

Neg-Ams는 또한 소위 재탄생 기간이라고 불리는 기간을 가지고 있으며, 재탄생 원금 잔액 상한은 연방 및 주 법률에 근거해 미국에 있다.재캐스트 기간은 보통 60개월(5년)입니다.리캐스트 원금 잔액 상한('negative am limit'라고도 함)은 일반적으로 원래 대출 금액보다 상각된 대출 잔액의 최대 25%까지 증가됩니다.주정부 및 대부업체는 리캐스트 기간과 원금 잔액 상한선이 적은 제품을 제공할 수 있지만, 주정부 및 연방정부의 법률 요건을 초과하는 대출을 법으로 위반하여 발행할 수 없습니다.

40년의 대출 기간을 허용하는 새로운 대출 옵션이 도입되었다.따라서 최소 지급액은 동등한 30년 임기보다 더 낮아집니다.

특수한 경우

  • 리버스 모기지:마이너스 상각 원칙의 극단적 또는 제한적인 경우, 대출의 차입자는 대출이 만기가 도래할 때까지 대출금을 지급할 필요가 없다. 즉, 모든 이자는 자본화되며 만기일 현재 발생한 원금과 모든 이자는 한꺼번에 상환된다.이러한 약정이 발생하는 가장 일반적인 맥락은 주택단독주택을 대출의 담보로 사용하는 것이며, 이 경우 대출은 역모기지라고 한다.미국에서 후진의 담보 조건을 답답하게 1월 2016년 장소 허용 주택 담보 대출자들의 텔레비전은 낮은 연령 제한이 들고 나갈 때만 대출자 더 이상 질문에서 자신의 주요 residence,[1]로 보통 borrowe 때문에 속성을 사용하여 모기지 만삭의 몸을 요구한다 연방 법에 의해 규제하고 있다.r의 죽음입니다.

    역모기지 개념의 특수성 및 실제로 사용되는 용어의 제한된 맥락으로 인해 대부분의 미국 당국은 대출자가 대출의 전체 기간 동안 및 초기 단계 동안에만 상환하는 대출을 나타내기 위해 "부정적 상각"이라는 용어를 사용한다.ve-amortization 또는 "NegAm" 기간은 사실상 부분 지급, 즉 지급 기간 동안 발생한 이자 금액보다 낮은 지급을 합니다.

일반적인 상황

모든 NegAM 주택 대출은 결국 대출자가 서명한 담보대출의 원래 조건에 따라 원리금을 전액 상환해야 한다.대부분의 대출은 NegAM이 5년 이내에만 발생하도록 허용하며, 대출자가 원금 잔액을 미리 지정된 금액으로 증가시키는 경우 상환을 전액 상각 일정으로 "재청구"하는 조건을 가지고 있다(아래 참조).

이 대출은 고비용 지역에서 작성되는 경우가 많은데, 이는 월별 주택담보대출 지급액이 다른 유형의 금융 상품보다 낮기 때문이다.

마이너스 상각대출은 경험이 없는 투자자들에게는 고위험 대출이 될 수 있다.이러한 대출은 금리 하락 시장에서는 더 안전하고 금리 상승 시장에서는 더 위험한 경향이 있다.

마이너스 상각 또는 최소 지급 옵션 대출의 시작 금리는 1%까지 낮을 수 있습니다.이것은 실제 이자가 아닌 지급 이율입니다.지급률은 최소 지급액을 계산하는 데 사용됩니다.기타 최소 결제 옵션에는 1.95% 이상이 포함됩니다.

조정 가능한 환율 기능

오늘날 NegAM 대출은 대부분 스트레이트 조정 가능 금리 모기지(ARM)입니다. 즉, 특정 기간 동안 고정되며 그 기간이 경과할 때마다 조정됩니다. 예를 들어, 매달 고정 1개월, 조정됩니다.NegAm 대출은 모든 조정 가능한 금리 모기지와 마찬가지로 현재 지표와 마진(대출자가 부과하는 마크업)에 기초하여 금리를 결정하는 데 사용되는 특정 재무 지수와 관련된다.오늘날 대부분의 NegAm 대출은 이 대출의 월별 조정에 따라 월별 재무 평균과 연계되어 있습니다.또한 하이브리드 ARM 대출은 몇 개월 또는 몇 년 동안 고정 지급 기간이 있고, 이후 6개월 고정 후 매월 조정되는 등 변동 주기가 증가하는 대출도 있습니다.

단계별 지급 담보 대출은 "고정 금리" NegAm 대출이지만, 시간이 지남에 따라 지급이 증가하므로 상환이 필요할 때까지 ARM 대출의 측면이 있습니다.

기존 결제 옵션 ARM과 하이브리드 결제 옵션 ARM의 가장 눈에 띄는 차이는 "최소 결제" 비율이라고도 하는 시작 비율이다.종래의 지불 옵션 암에서는, 최저 지불액은 평균 1%~2.5%의 원리금 계산에 근거하고 있습니다.

하이브리드 결제 옵션 ARM의 시작 비율은 더 높지만 여전히 매우 경쟁력 있는 결제 방식입니다.

하이브리드 결제 옵션 ARM에서 최소 지급은 시작 비율의 "이자 전용" 계산을 사용하여 도출됩니다.하이브리드 결제 옵션 ARM의 시작 비율은 일반적으로 완전 지수 비율(실제 어음 비율)을 취한 다음 3%를 빼면 시작 비율이 계산됩니다.

예: 7.5% 완전 지수 비율 - 3% = 4.5% (하이브리드 페이 옵션 ARM의 시작 비율 4.5%)

이 가이드라인은 대출자에 따라 다를 수 있습니다.

지불 옵션 ARM 대출의 별칭은 다음과 같습니다.

  • 페이옵션 ARM
  • 마이너스상각대출(Neg Am)
  • 선택 - A - 지불
  • 이연이자옵션대출(이 대출이 처음 만들어졌을 때 모기지업계에 도입된 방식)

모기지 용어

  • 모자
NegAm 지불의 변동률(%)입니다.매년 미지급금이 인상된다.오늘날 대부분의 최저 지급액은 7.5%로 인상되었다.주택담보대출의 1% 금리를 5%로 인상하는 것이 20% 인상이라는 점을 고려하면, NegAm은 상승하는 시장에서 빠르게 성장할 수 있다.일반적으로 5년차 이후 대출은 25년 후에 만기가 도래하는 조정 가능한 대출로 재조정된다.이것은 30년 대출 기간입니다.새로운 지급 옵션 대출은 종종 더 높은 기본 이자율과 함께 40년 만기 대출이다.
  • 구명모
노트의 조건에 따라 재캐스팅 후 허용되는 최대 이자율.일반적으로 지난 5년간 대부분의 NegAm 대출은 9.95%의 라이프캡을 가지고 있습니다.오늘날 이러한 대출의 상당수는 12% 또는 그 이상으로 상한선을 두고 있다.

(일반적으로 Author는 정의되지 않은 시간범위에 상대적인 시간참조를 사용합니다.'오늘'이 뭐죠?('최근 5년간' 등)

  • 색인
COFI; COSI; CODI 또는 종종 MTA와 같은 변수. 이 변수는 이자율의 증가 또는 감소로 조정을 결정합니다.그 밖의 예로는 LIBOR와 재무부가 있다.
  • 마진
흔히 조정가능한 신탁계약의 이자율 변동요율 변동요율 변동요율 변동요율 변동요율 변동요율 변동요율은 대출자가 결정하며 이자율 계산에 사용된다.종종 대출자는 대출자의 상품을 구조화할 때 마진을 증가시킬 수 있다.마진을 높이면 대출자의 이자율도 높아지지만 대출자가 대출자로부터 보상금으로 받을 수 있는 수익률 스프레드 프리미엄이 개선된다.
  • 완전 지수화 환율(F.I.R)
완전지수율은 조정시점의 마진과 현재 지수값의 합계이다.F.I.R.는 "금리"이며 이자만 결정하는데, 30년 상환과 15년 상환이 있습니다.대부분의 조정 가능한 요금 상품에는 요금 조정 상한선이 있습니다.예를 들어, 변동지수가 마지막 조정 이후 2.5 상승한 경우, 단일 조정이 1.5를 초과하지 않도록 주석에 명시되어 있는 바와 같이 변동지수는 1.5의 최대 조정기간에 보충될 것이다.종종 F.I.R.는 이 대출상품의 차입자를 선별할 때 소득 대비 부채 비율을 결정하기 위해 사용된다.
  • 지불 옵션
일반적으로 4가지 지불 옵션이 있습니다(높은 것부터 낮은 것까지).
  • 15년간의 지불
    • F.I.R.에서 15년간 상각되었습니다.
  • 30년 지불
    • F.I.R.에서 30년간 상각되었습니다.
  • 이자만 지급
    • F.I.R.는 원금 잔액을 12개월로 나눈 값이다(채무 잔액 상각 또는 감소 없음).
  • 최소 지급액
    • 대출자가 정한 최소 시작 환율에 근거합니다.최저지급액을 지급할 때 이자만 지급하고 최저지급액과 차액은 대출잔액으로 이연되어 담보대출에 대한 채무가 증가한다.
  • 기간
NegAm 지불이 변경되는 빈도.일반적으로 이러한 유형의 대출에서는 최소 지급액이 12개월에 한 번 증가한다.보통 상승률은 7.5%입니다.F.I.R.는 변동 지수에 따라 조정되며, 대부분의 경우 제품에 따라 월 단위로 조정됩니다.
  • 리캐스트
NegAm의 조기 정지입니다.잔액이 미리 정해진 금액(연방 또는 주 규제당 원래 잔액의 110%에서 최대 125%까지)으로 증가하면, 대출은 두 가지 지급 옵션 중 하나로 "재매입"됩니다: 완전히 상각된 원리금 지급, 또는 최대 잔액이 5년 전에 도달한 경우, Lo까지의 이자만 지급됩니다.가 재작성일(일반적으로 5년)까지 성숙했습니다.
  • 이제 그만
NegAm 지불 일정 종료.

비판

압류

지난 10년 동안만 비교적 인기가 높았던 마이너스 어소시에이션 대출은 다양한 비판을 불러 일으켰다.

  • 대부분의 다른 조정가능금리대출과 달리, 많은 마이너스보상대출은 티저 또는 인위적인 도입금리 또는 최소대출금리를 대출금액의 백분율로 표현하여 광고되어 왔다.예를 들어, 마이너스 어머타이즈 대출은 종종 "1% 이자"를 특징으로 하거나 F.I.R.에 대해 설명하지 않고 1% 수치를 두드러지게 표시함으로써 광고된다.이 관행은 대기업 대부업체들에 의해 행해져 왔다.이러한 관행은 두 가지 다른 이유로 기만적인 것으로 여겨져 왔다: 대부분의 주택담보대출은 티저 금리를 적용하지 않기 때문에 소비자들은 이를 주의하지 않는다; 그리고 많은 소비자들은 연간 대출금액의 1%만 지불하는 부정적인 상각 부작용에 대해 알지 못한다.또 대부분의 마이너스 상각대출에는 5년이 지났거나 잔액이 15% 증가한 경우를 제외하고는 매년 7.5% 이상 지급액이 증가하지 않을 수 있다는 조항이 포함돼 있다.비판론자들은 이 조항이 대출자들에게 단지 적은 금액만 지불할 수 있다고 믿게끔 속이기 위한 것일 뿐이고, 다른 두 가지 조건은 실제로 발생할 가능성이 더 높다고 말한다.
  • 마이너스 어소시에이션 대출은 지급 쇼크로 알려진 가장 높은 잠재력을 가지고 있다.지급 쇼크는 매달 필요한 지급액이 한 달에서 다음 달로 급증하여 잠재적으로 감당할 수 없게 되는 것입니다.다양한 주택담보대출의 지급-충격 가능성을 비교하기 위해(여기서의 항목에는 지급 금액의 변동을 일으킬 수 있는 보험 및 세금에 대한 에스크로 지급이 포함되지 않음에 유의하십시오)
    • 30년 고정금리(또는 15년 만기) 완전상각 모기지: 지급이 급증할 가능성은 없다.
    • 5년 만기 조정 가능 이자율 전액 상각 담보대출:5년간 지급이 급증하지 않으면 새로운 금리에 따라 지급이 감소하거나 증가할 수 있습니다.
    • 10년 만기 이자만 모기지 상품은 20년 만기 상각 일정(10년 만기 이자만 지급 후)으로 환산하면 잔액 33만 달러에서 최대 600달러까지 지급이 증가할 수 있다.
    • 마이너스 상각 모기지: 5년 또는 상품에 따라 잔액이 원래 금액보다 15% 증가할 때까지 지급이 급증하지 않습니다.이자+원금 전액 지불을 요구하면 지불액이 증가한다.금리 변동으로 인해 지급액이 더 늘어날 수 있다.그러나 모든 조건이 동일하다면, 전액 상각된 지급액은 마이너스 상각된 지급액의 거의 3배이다.
    • 첫 달 무료: 대출 담당자는 단순히 원금에 지불을 추가하고 수년 동안 복합 이자를 부과함으로써 대출자가 리파이낸스 대출에 대한 첫 번째 월 지급을 건너뛸 수 있도록 허용할 수 있다.차입자는 거래를 이해하지 못하거나 의문을 제기할 수 있다.

매우 뜨거운 부동산 시장에서 구매자는 "네거티브" 기간이 끝나기 전에 더 높은 가격에 부동산을 팔 계획으로 부동산을 구입하기 위해 마이너스 모기지론을 사용할 수 있다.따라서, 정보에 정통한 투자자는 최소한의 월별 의무로 여러 부동산을 구입하고 부동산 시장이 상승할 때 5개년 계획에 걸쳐 큰 이익을 얻을 수 있다.

그러나 부동산 가치가 감소하면 대출자는 모기지 업계에서는 '물속에 있다'는 속칭으로 알려진 부동산에 대해 가치보다 더 많은 빚을 지게 될 가능성이 높다.이러한 상황에서 부동산 소유자는 담보대출 보험과 같은 월별 추가 의무와 높은 이자율 및 지급을 요구하는 매우 높은 담보대출 비율에 대해 압류되거나 재융자를 해야 할 수 있다.

대출자가 이 상품의 복잡함을 무시하거나 오해하기 쉬운데, 이 상품은 다른 담보대출 상품과 같은 월별 최소 의무의 1/2에서 1/3로 제시될 수 있습니다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ 역모기지 - 알아야 할 10가지 사항 - HUD