압류

Foreclosure
정신 분석의 개념은 포레소싱(정신 분석)을 참조한다.
미국 부동산 거품 붕괴 이후 압류 중인 캘리포니아 살리나스의 주택
다음에 대한 시리즈 일부
경매
Auction Room, Christie's, circa 1808.
종류들
입찰
컨텍스트
이론
온라인.

압류란 대출 담보로 사용되는 자산을 강제로 매각해 대출자에게 지급을 중단한 대출자에게 대출 잔액을 회수하려는 법적 절차다.[1]

정식으로, 담보 대출자(담보대출자) 또는 기타 채무자는 법원의 명령이나 법률의 운용에 의해(특정 법적 절차를 따른 후) 담보 대출자(담보대출자)의 공평한 상환권을 종료한다.[2]

보통 대출자는 대출금을 담보하기 위해 주택과 같은 자산을 저당 잡히거나 서약하는 대출자로부터 담보 이자를 받는다.만약 차입자가 채무불이행을 하고 차입자가 부동산을 다시 인수한 경우, 자본법원은 차입자가 채무를 상환하면 차입자에게 공평한 상환권을 부여할 수 있다.이 공평한 권리는 존재하지만, 그것은 소유권에 대한 구름이고, 대출자는 그들이 그 재산을 압류할 수 있다고 확신할 수 없다.[3]따라서 대여자는 압류 과정을 통해 공정한 상환권을 즉시 종료하고, 그 재산에 대한 법적 권리와 공평한 권리를 수수료로 단순하게 취하려고 한다.[4]다른 채무보유자는 또한 체납된 세금, 미납된 계약자의 청구서 또는 체납된 주택소유자 연합회 회비 또는 평가와 같은 기타 채무에 대한 소유자의 상환권을 면제할 수 있다.

주택담보대출에 적용되는 압류절차는 은행이나 기타 담보채권자가 대출자와 차입자 사이의 '담보대출' 또는 '신탁의 채무'라는 합의를 이행하지 않은 후 부동산 소포를 매각하거나 압류하는 것이다.일반적으로 담보대출의 위반은 부동산에 대한 담보로 담보된 약속어음의 지불 불이행이다.절차가 완료되면 대출자는 부동산을 매각하고 차입금과 모든 법적 비용을 갚기 위해 수익금을 유지할 수 있으며, 일반적으로 "대출자가 담보나 담보를 포기했다"고 한다.약속어음이 구상금 조항으로 만들어졌고 매각으로 기존 원리금 잔액과 수수료 등을 충분히 지급하지 못하면 주택담보대출자가 부족판정을 청구할 수 있다.미국의 많은 주에서, 부족 판결 금액을 계산하기 위해 포함된 항목에는 대출 원리금, 미수 이자 및 변호사 수수료에서 대출자가 압류 매각 시 입찰한 금액을 뺀 금액이 포함된다.[5]

종류들

일반적으로 담보대출 보유자는 담보대출 문서에 지정된 시간(일반적으로 채무불이행 상황이 발생한 후 일정 기간)에 담보대출을 시작할 수 있다.미국, 캐나다 그리고 많은 다른 나라들에는 몇 가지 유형의 압류가 존재한다.예를 들어 미국에서는 그 중 2개(이름, 사법적 판매와 판매의 힘에 의해)가 널리 사용되고 있지만, 다른 몇 개의 미국 주에서는 다른 모드가 가능하다.

사법적

흔히 사법적 압류라고 불리는 사법적 매각에 의한 압류에는 법원의 감독하에 저당 잡힌 부동산을 매각하는 것이 포함된다.차입금은 담보대출금을 채우기 위해 먼저, 그 다음엔 다른 차입금 보유자, 그리고 마지막으로 차입금자가 남는 경우 담보대출자/대여자가 된다.사법적 압류는 미국의 모든 주에서 가능하며 많은 주에서 요구된다(플로리다에서는 사법적 압류가 필요하다).대여자는 대여자를 상대로 소송을 제기하여 사법적 압류를 개시한다.다른 모든 법적 조치와 마찬가지로, 모든 당사자에게 압류 통지를 해야 하지만, 통지 요건은 미국의 주마다 크게 다르다.사법적 결정은 미국의 주 또는 지방 법원에서 열린 (대개 짧은) 심리에서 변론의 교환 후에 발표된다.다소 드문 경우에 미국 연방법원에 압류가 제기된다.

법무관은 매각을 감독하고, 법률서류 및 행위가 있을 경우 집행한다.이것은 상급 법원 판사나 사법 프라이버시 법원이 특별히 임명한 심판이 할 수 있다.

비사법적

매각권력에 의한 압류(비사법적 압류라고도 하며, 매각권한조항이 담보대출에 포함되거나 그러한 조항의 신탁증서가 실제 담보대출 대신 사용되었을 경우 많은 주에서 허가한다.캘리포니아나 텍사스와 같은 미국의 일부 주에서는 소위 주택담보대출이라고 불리는 거의 모든 것이 사실상 신뢰의 행위다.이 과정은 (아래에 자세히 설명되어 있는 바와 같이) 담보대출 보유자가 법원의 감독 없이 부동산을 매각하는 것을 포함한다.이 과정은 일반적으로 재판매에 의한 압류보다 훨씬 빠르고 저렴하다.재판매와 마찬가지로, 담보대출 보유자와 그 밖의 권리보유자는 각각 매각대금의 제1차 및 제2차 청구인이다.

엄격한

다른 유형의 압류는 이용가능성이 제한되어 있기 때문에 경미한 것으로 간주된다.코네티컷주, 뉴햄프셔주, 버몬트주 등 일부 주에서 이용 가능한 엄격한 압류에 따라, 모기지 소유자가 법정 소송에서 승소할 경우, 법원은 채무불이행된 저당권자에게 일정 기간 내에 담보대출을 지불하도록 명령한다.저당권자가 그렇게 하지 않을 경우, 저당권 보유자는 매각의무가 없는 부동산에 대한 소유권을 얻는다.이러한 유형의 압류권은 일반적으로 부동산 가치가 부채("물밑")보다 작은 경우에만 이용할 수 있다.역사적으로 엄격한 압류가 원래 압류 방식이었다.

가속

가속은 일반적으로 미국의 대표적인 담보대출의 16조, 17조 또는 18조에서 발견되는 조항이다.대출자와 의무 저당권자 사이의 약관에 따라 다르기 때문에 모든 가속도가 각 주택담보대출에 대해 동일한 것은 아니다.담보대출의 조건이 깨지면 가속조항이 발효된다.차입자가 미래에 매입자에게 권리를 양도할 경우, 차입자는 대출자에게 지불해야 할 전체 채무를 신고할 수 있다.또한 담보대출의 조항은 주석에 서명한 의무적인 저당권자에게 가속통지를 제공해야 한다고 규정하고 있다.각 담보대출은 채무자가 대출금을 상환할 수 있는 기간을 준다.채무자에게 할당되는 가장 일반적인 기간은 보통 30일이지만 상업용 부동산의 경우 10일이 될 수 있다.가속 통지는 요구 및/또는 위반 통지서라고 한다.이 서한은 차입자에게 차입금의 원상회복일까지 10일 또는 30일이 있음을 통지한다.요구/거부 서신은 대출자의 모든 주목할 만한 주소로 인증 및 정기 우편으로 발송된다.또한 담보대출의 가속화에 있어서 대출자는 반드시 서한일로부터 30일로 추정되는 상환 견적서를 제공해야 한다.이 서신을 FDCPA(Fair Defendment Collections Practice Acts) 서신 및/또는 초기 통신 서신이라고 한다.대출자가 대출금을 회수하거나 상환할 수 있는 기간을 제공하는 두 통의 편지를 받으면 대출자는 추가 조치를 취하기 위해 그 기간이 만료될 때까지 기다려야 한다.10일 또는 30일이 경과하면 가속이 만료되어 대여자가 해당 부동산에 대한 예고를 진행할 수 있다.

대출자는 또한 체납된 재산세와 체납액을 이 금액에 포함시킬 것이므로, 차입자가 유의적인 자본을 보유하고 있지 않으면 담보대출의 원래 금액보다 더 많은 빚을 지게 된다.

또한 대여자는 임대 선택권, 3년 이상의 임대 보유, 토지 계약, 행동 합의, 소유권 이전 또는 재산에 대한 이전을 대출자에게 통지할 의무가 있는 양도 조항이 있는 경우 대출을 가속할 수 있다.

오늘날 대부분의 주택담보대출은 가속조항을 가지고 있다.이 조항이 없는 담보대출의 보유자는 두 가지 선택권만 가지고 있다. 즉, 모든 대금이 납부될 때까지 기다리거나 또는 법원이 연체금 대신 일부 부동산을 매각하도록 설득하는 것이다.그 대신에, 법원은 담보대출의 대상이 되는 부동산을 매각하여 그 매각대금이 담보대출 보유자에게 지불되는 금액으로 갈 것을 명령할 수 있다.

과정

압류 과정은 신속하거나 길어질 수 있으며 주마다 다르다.리파이낸싱, 공매도, 대체금융, 대출자와의 임시약정, 심지어 파산 등과 같은 다른 옵션은 주택소유자들에게 압류를 피할 수 있는 방법을 제시할 수 있다.개인 대출자와 주택 소유자를 대출자에게 연결할 수 있는 웹사이트는 주택담보대출 제공자의 지불 의무를 이행하면서 전통적인 대출자를 우회하기 위한 메커니즘으로 점점 더 많이 제공되고 있다.비록 주마다 약간의 차이가 있지만, 압류 절차는 일반적으로 최초 결재부터 시작되는 타임라인을 따르며, 매각이 예정되어 있고 최종적으로 상환 기간(가능한 경우)을 따른다.[6]

엄정하고 사법적이다.

미국에서는 관습법에 의해 기술된 대부분의 주에는 두 가지 유형의 압류가 있다."압류대신 양도" 또는 "엄격한 압류"를 사용하여, 채권자는 보통 계약상 채무의 완전한 만족으로 그 재산의 소유권과 소유권을 다시 주장한다.

간단히 압류(또는 "사법적 압류"로 구분되는)로 알려진 절차에서, 대여자는 채무불이행 차주를 주 법원에 고소해야 한다.대출자에게 유리한 최종 판결(보통 요약판단)에 따라, 그 재산은 카운티 보안관이나 법원의 다른 담당자에 의해 경매에 부쳐진다.많은 주에서는 일부 또는 모든 압류 사례에서 채무자가 부동산에 보유할 수 있는 자본을 보호하기 위해 이러한 종류의 처리를 요구한다. 만약 압류되는 부채의 가치가 부동산의 시장가치보다 실질적으로 더 낮다면, 이는 부동산을 취득하고자 하는 대여자에 의한 전략적 압류를 저해한다.이 압류에서 보안관은 경매에서 낙찰자에게 증서를 발행한다.은행과 기타 기관 대여자들은 매각 시 채무 금액으로 입찰할 수 있지만 입찰에 영향을 미칠 수 있는 여러 가지 다른 요소들이 있으며, 만약 다른 구매자들이 나서지 않을 경우 대출자는 그 대가로 부동산에 대한 소유권을 받는다.

비사법적

역사적으로, 대부분의 채무 불이행자들은 변호사를 고용할 돈이 없기 때문에, 사법 압류의 대부분은 반대하지 않았다.따라서 미국의 금융 서비스 산업은 19세기 중반부터 논란이 없는 사건들로 주법원을 방해하지 않고 신용비용을 낮출 수 있는 더 빠른 압류 절차를 위해 로비를 벌여왔다(항상 담보물 회수 비용이 붙어야 하기 때문이다).[citation needed]대부업체들은 또한 법정 압류 조치를 취하는 것이 실제로 채무 불이행자에게 더 친절하고 덜 정신적 충격을 준다고 주장해 왔다.[citation needed]

이에 대해 미국의 일부 주에서는 담보권자(또는 더 일반적으로 담보권자의 대리인, 지정대리인 또는 수탁자)가 채무자에게 채무불이행(NOD)의 통지서와 담보권자의 부동산 매각 의도를 주 법령에서 정한 형식으로 부여하는 비사법적 압류 절차를 채택하였다.내 주들은 또한 재산에 대항하여 기록되어야 한다.이러한 유형의 압류방법은 일반적으로 "사법적"과 반대로 "법적" 또는 "비사법적" 압류라고 불리는데, 이는 담보권자가 압류를 개시하기 위해 실제 소송을 제기할 필요가 없기 때문이다.몇몇 주는 법원 사무원이 도장을 찍는 것과 같은 추가적인 절차적 요건을 부과한다; 콜로라도는 압류 업무를 전문적으로 수행하는 개인 수탁자가 아닌 정부 공무원인 "공수탁자"를 사용하도록 요구한다.그러나 대부분의 주에서, 사법적 압류에 관여하는 유일한 공무원은 카운티 기록기로서, 판매 전 통지서와 수탁자의 판매 증서를 기록하기만 하면 된다.

이러한 "매각권력" 유형의 압류에서 채무자가 채무불이행을 치유하지 못하거나 그 밖의 합법적인 수단(예: 압류권을 일시적으로 유지하기 위한 파산 신청)을 사용하여 매각을 중단하는 경우, 담보인 또는 그 대리인은 보안관의 경매와 유사한 방식으로 공매를 실시한다.특히, 대출자 자신이 경매에서 부동산을 입찰할 수 있으며, 다른 모든 입찰자는 즉시(또는 매우 짧은 기간 내에) 현금이나 자기앞수표와 동등한 현금을 경매인에게 제시할 수 있어야 하는 반면, "신용입찰"(미지불 채무 자체에 근거한 입찰)을 할 수 있는 유일한 입찰자다.2012년 5월 미국 연방대법원은 제11장 파산계획에 따른 매각에서 담보채권자의 신용입찰권을 둘러싼 불확실성을 해소했다.[7]법원은 RadLax Gateway Hotel, LLC v. Amalgamated Bank, 566 U.S. ____ (2012)[8]에서 파산 코드를 "잘 확립된 법정 건설 원칙을 사용하여 명확하고 예측 가능하게" 해석할 의무가 있다고 판결했다.

경매에서 가장 높은 낙찰자는 부동산의 소유자가 되며, 전 소유자의 자유롭고 이자가 없지만, 압류된 담보대출(예: 선순위 담보대출, 미납된 재산세, 잡초/탈취권)보다 더 높은 담보대출에 의해 구속될 수 있다.이전 점유자가 자발적으로 떠나지 않을 경우, 해당 시설의 소유권을 획득하기 위해 퇴거와 같은 추가적인 법적 조치가 필요할 수 있다.

방어

미국의 일부 주, 특히 사법적 압류만이 가능한 주에서는 적법한 절차에 대한 헌법상의 문제가 일부 대부업체의 압류 능력에 영향을 미쳤다.오하이오 주 북부 지방 연방 지방법원은, 이 대출자가 자신이 이자의 실제 당사자라는 것을 증명할 능력이 없다는 이유로, 대출자들의 수많은 압류 조치를 기각했다.[9]2008년 6월 콜로라도 지방법원 사건에서도 같은 일이 벌어졌다.[10][11]

이와는 대조적으로, 6개의 연방 사법 회로와 (캘리포니아와 마찬가지로) 대부분의 비사법적 압류 주에서 적법한 절차는 이미 사법적으로 경솔한 방어로 결정되었다.[12]비사법적 압류의 전체 요점은 국가 행위자(즉, 법원)가 관여하지 않는다는 것이다.[13]적법절차의 헌법적 권리는 민간 행위자가 아닌 국가 행위자에 의한 민권 침해로부터만 국민을 보호한다.(군 서기관이나 기록자가 법령에 의해 제시된 모든 문서를 기록하도록 요구되기 때문에 적법절차에 필요한 서류를 기록하는 데 관여하는 것은 적법절차에 불충분하다.최소 형식 요건을 충족하고 특정 압류 진행 여부를 결정할 재량권을 거부한다.)

또 다른 근거는 계약의 자유 원칙에 따라 채무자가 사법적 압류 수속의 추가적인 보호를 받고자 한다면, 매각의 힘을 가진 신탁증서 대신 전통적 재래식 담보대출로 담보된 대출을 기꺼이 제공하고자 하는 대출자를 찾는 것이 그들의 부담이라는 것이다.법원도 비사법적 압류절차를 허가하거나 규제하는 입법행위만으로 절차 자체를 국가행동으로 바꾼다는 주장을 경솔한 주장으로 일축했다.[13]

결과적으로, 비법적 압류에는 적법한 절차를 밟을 권리가 없기 때문에, 압류수탁자가 법령에서 정한 업무를 통고하기 위한 시도로 행한 한, 차입자가 실제 압류통지(즉 주관적 인식)를 했는지 여부는 무관하다는 입장이 되어 왔다.[14]

공평한 압류

일부 주에서 이용할 수 있는 "엄격한 압류"는 압류 판매 구매자의 공평한 권리다.구매자는 상급 채무에 대한 후순위 채무자의 권리를 취소하는 법령을 법원에 청원해야 한다.만약 후순위 권리 보유자가 사법적으로 정해진 기간 내에 이의를 제기하지 못하면, 그의 권리 보유는 취소되고 구매자의 소유권은 없어진다.이러한 효과는 상환의 형평성 발전에 대한 대응으로서 영국 공동의 형평법에서 발생한 엄격한 압류와도 같다.

제목 검색 및 세금 공제 문제

대부분의 관할구역에서, 전매대부업자는 부동산에 대한 소유권 검색을 취득하고, 판결, 계약 또는 법령이나 다른 법률에 의해 그 재산에 대한 권리를 가질 수 있는 다른 모든 사람에게 통지하여 압류 소송에 대한 자신의 이익을 주장할 수 있도록 하는 것이 관례다.이것은 압류 조치의 보류에 대한 공지를 제공하기 위해 소송의 일부로서 리스트의 제출과 그것에 대한 기록을 통해 이루어진다.미국의 모든 관할구역에서 연방관세권이 있는 부동산의 압류매각을 수행하는 대출자는 25일 동안 국세청에 매각통지를 해야 한다.공지를 하지 않으면 매각 후 부동산에 붙어 있는 권리금이 남게 된다.따라서, 대출자는 반드시 지방 연방세금을 검색하여 압류 당사자들이 연방세금을 자신들에 대해 청구한 경우, 국세청에 적절한 통지가 주어지도록 해야 한다.연방세금공정에 대한 국세청의 자세한 설명은 찾을 수 있다.[15][16]

압류권 쟁탈전

상환권은 공평한 권리이기 때문에 압류는 자본의 행동이다.상환권을 지키기 위해 채무자는 법원에 가처분 신청을 할 수 있을 것이다.회수가 임박하면 채무자는 일시적 금지 명령을 받아야 한다.다만 채무자는 채무금액에 채권을 붙여야 할 수도 있다.이는 압류를 중단하려는 시도가 단순히 채무에서 벗어나려는 시도일 경우 채권자를 보호해준다.

채무자는 은행에 대한 압류 중지 및 손해배상 청구소송에서 채무의 유효성에 이의를 제기할 수도 있다.압류 절차에서, 대출자는 또한 압류할 준비가 되어 있다는 것을 증명해야 하는 부담을 지운다.

California,[17]Georgia,[18]과 Texas[19]을 포함한 몇몇 미국지만 대출 고객들은"그는 주식인가 먼저 주식 해야 한다"은 지분 원금의 격언에서 기인한 부당 압류뿐만 아니라, 관습 법 규칙은 당 계약 취소 m을 찾고 도전하려는에"입찰"정지 조건을 부과하다ust 첫번째 레계약으로 받은 모든 혜택을 돌려주다

즉, 부당한 압류에 이의를 제기하기 위해서는 차입자가 압류매각 전에 부채의 잔액 전체를 법정공여해야 한다.캘리포니아는 매각 전에 대출자가 자금을 받아야 한다는 점에서 이 규칙의 가장 엄격한 형태 중 하나를 가지고 있다.금요일 이미 압류매물이 발생한 지 3일 만인 월요일 수표가 페덱스를 통해 도착하자 한 번의 입찰 시도가 부적절하게 진행되었다.[20]

적어도 한 권의 교과서가 입찰규정에 내재된 역설을 공격했다. 즉, 실제로 차입자가 전체 잔액을 즉시 지불할 수 있는 충분한 현금을 가지고 있다면, 그들은 이미 그 돈을 갚았을 것이고, 대출자는 애초에[21] 그것들을 담보하려고 하지 않았을 것이다. 그러나 그것은 앞서 언급한 주들에서 계속 법으로 되어 있다.

때때로 대출자들은 (보통 다른 번호 없는 자산의 절박한 화재 판매를 통해) 마지막 순간에 충분한 현금을 조달하여 좋은 입찰가를 제시함으로써 압류 절차에 도전할 수 있는 권리를 보존한다.법원은 그러한 차용자들이 대부업체로부터 화재 판매 손실을 회수하려는 시도에 대해 냉담해 왔다.[22]

한 주목할 만한 법정 사건은 압류 관행의 적법성에 의문을 제기하는 경우가 종종 대출에 관한 다양한 청구권의 증거로 인용된다.제롬 달리는 몽고메리 국립은행 대 제롬 댈리 사건에서 자신에게 빌려준 돈이 대출 계약서에 서명하면서 생겨났기 때문에 은행이 법적 대가성을 제시하지 않았다고 주장했다.신화는 달리가 이겼고, 대출금을 갚을 필요도 없었고, 은행도 그의 재산을 압류할 수 없었다고 보도하고 있다.사실, '룰링'(전반적으로 '크레디트 리버 결정'으로 언급)은 법원에서 무효 판결을 받았다.[23]

최근의 뉴욕 사건에서, 법원은 대출자가 압류 조치를 지지하기 위해 적절한 진술서와 서류를 제출하지 않았고 또한 제출된 서류와 진술서가 통상적인 사업 과정에서 준비되지 않았다는 이유로 대출자의 즉석 판결에 대한 압류 시도를 기각했다.[24]많은 차입자의 변호사들은 차입자의 기록 정리 및 채무 상환을 위해 3개월의 추가 기간을 주는 익스포저 절차를 지연 및 연장하기 위해 90일 사전예고 요건을 준수한다는 증명서를 대출자에게 확립할 것이다.[25][26]

압류경매

기업(일반적으로 미국의 카운티 보안관 또는 지명자)이 압류재산을 경매하는 경우, 채권 보유자는 시작가격을 주택담보대출의 잔여잔액으로 정할 수 있다.그러나 부동산 가격 책정 방식에 영향을 미치는 이슈는 파산 판결 등 여러 가지가 있다.시장이 약세인 상황에서 전대주당이 대출금을 확보한 부동산의 가치가 나머지 대출 원리금보다 낮다고 판단하면 시작가격을 더 낮은 금액으로 책정할 수도 있다.압류통지로부터 실제 재산매각까지의 시간은 압류방법(사법적 또는 비사법적) 등 여러 요인에 따라 달라진다.

남은 주택담보대출 잔액이 실제 주택가치보다 높을 때 전매 당사자는 이 가격 수준에서 경매 입찰을 유치할 가능성은 낮다.압류경매를 거치고 수용 가능한 입찰을 끌어들이지 못한 주택은 담보대출 소유자의 재산으로 남을 수 있다.그 재고는 REO라고 불린다.이러한 상황에서 소유주/용역업자는 표준 부동산 채널을 통해 이를 매각하려고 한다.

추가 차입자의 의무

담보대출자는 1차 담보대출의 원금이 재산가치의 80%를 초과하는 한 PMI(Private Mobile Insurance)에 대해 지급하도록 요구할 수 있다.대부분의 상황에서 보험요건은 대출자가 압류 경매 수익이나 PMI 또는 그것들의 조합에서 대출가치의 일부 사전 정의된 비율을 회수할 것을 보장한다.

그럼에도 불구하고 부동산업 시장이나 부동산 가격이 하락할 경우 압류되는 부동산을 1차 주택담보대출 잔액보다 적은 금액으로 매각할 수 있고, 손실을 메울 보험도 없을 수 있다.이 경우 압류절차를 감독하는 법원은 저당권자에 대한 부족판결에 들어갈 수 있다.부족 판단은 저당권자가 차액을 상환할 의무가 있는 차입자의 다른 재산에 대한 권리를 부여하는 데 사용될 수 있다.그것은 대출자에게 저당권자의 다른 자산(있는 경우)에서 나머지 부채를 회수할 수 있는 법적 권리를 준다.

이 규칙에는 예외가 있다.만약 담보대출이 비소구권 채무(미국에서 자가 주택 담보대출이 종종 해당)인 경우, 대출자는 그의 손실을 만회하기 위해 차주의 자산을 추구하지 않을 수 있다.대출자의 결핍 판단 능력은 주법에 의해 제한될 수 있다.캘리포니아와 일부 다른 미국 주에서는 원래의 모기지(매입 당시 꺼낸 것)는 일반적으로 비소구권 대출이지만, 재융자 대출과 주택 담보 대출은 그렇지 않다.

대출자가 부족한 판단(저당권이 없는 대출이기 때문에)을 추구하지 않기로 선택하고 손실을 받아들일 수 없는 경우, 대출자는 "변제된 채무"로 간주할 수 있다면 미지급 금액에 대해 소득세를 납부해야 할 수 있다.그러나 최근의 세법 개정은 이러한 금액의 보고 방식을 바꿀 수도 있다.[citation needed]

압류되고 있는 부동산에 대한 기타 대출(제2차 주택담보대출, HELOC)으로 인한 모든 대출금은 압류에 의해 "잠식"된다.[citation needed]

재협상 대안

미국의 주택 거품과 그에 따른 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태 여파로 담보대출보다는 주택담보대출의 재협상이나 수정에 대한 관심이 높아졌고, 일부 논평가들은 "모기지 재협상에 대한 대부업체의 의지로 인해 위기가 악화됐다"[27]고 추측했다.미국 재무부가 호프 나우 이니셔티브를 후원한 것과 2009년 '주택을 저렴하게 만들기' 계획을 포함한 여러 정책들이 담보대출 재협상에 인센티브를 제공했다.재협상에는 만기 원금을 낮추거나 일시적으로 금리를 인하하는 방안이 포함될 수 있다.연방준비제도이사회(Fed·연준) 경제학자들의 2009년 연구 결과에 따르면 재협상의 넓은 정의를 사용하더라도 '심각하게 연체된 대출자' 중 3%만이 수정을 받은 것으로 나타났다.주도적 이론은 재협상의 부재를 증권화 및 담보 이자가 담보된 다수의 청구권자의 탓으로 돌리고 있다.이 이론의 배경에는 일부 지지가 있지만, 자료를 분석한 결과, 미비소화 주택담보대출과 증권화 주택담보대출 간에 재협상 비율이 비슷하다는 사실이 밝혀졌다.분석의 저자들은 재협상이 '셀프큐어'와 '디폴트(redefault)' 리스크를 부과하기 때문에 은행들이 압류로 더 많은 돈을 벌 것으로 예상하기 때문에 전형적으로 재협상을 하지 않는다고 주장한다.[27]주택가격 하락으로 인해 전통적인 재융자를 받을 수 없는 경우 주택소유자에게 주택가격 하락과 같은 정부 지원 프로그램이 주택소유자에게 주택 담보대출의 재융자를 제공할 수 있다.[28]

그러나 많은 대부업자들이 이중 추적 과정을 사용하고 있는 것처럼 보였는데, 대출업자가 동시에 "대출 변경"에 대해 차주에게 이야기하면서 차주의 부동산에 대한 압류 매각을 진행하기도 했다.대출자들은 이런 관행에 현혹됐고, '대출 개조 과정'에 있다고 믿고 집을 압류 경매에서 팔았다는 사실에 '깜짝 놀랐다'는 불만을 토로하는 것으로 전해졌다.캘리포니아는 이러한 유형의 "이중 추적"을 없애기 위한 법안을 제정했다 – The Homeowner Bill of Rights – AB 278, SB 900, 2013년 1월 1일부터 시행되었다.[29]

압류 후 가구 경험

연방준비제도이사회(FRB)의 2011년 연구보고서인 '미국 가계의 사후관리 경험'은 1999년부터 2010년까지 3700만 명 이상의 개인으로부터 받은 신용보고서를 이용해 특히 향후 차입과 주택소비에 관한 사후관리 행동을 측정했다.연구 결과: 1) 압류 과정을 시작한 지 1년 이내에 압류를 경험한 사람의 평균 23%가 이동했다.동시에, 통제 집단(압류를 직면하지 않음)은 이주율이 12%에 불과했다; 2) 압류 후 차입자의 30%만이 이전 거주지보다 25% 이상 낮은 중위소득이 있는 지역으로 이주했다; 3) 압류 후 이주민의 대다수는 상당히 바람직하지 않은 지역이나 더 붐비는 지역에 머무르지 않는다.Iveing 조건, 4) Post-exclosure와 Control Group 간에 가구 규모에 큰 차이가 없었다.다만 압류 후 가구원 수와 구성이 이전보다 동일한 경우는 17%에 불과했다.대조적으로 대조적으로, 대조군은 46%의 사례에서 동일한 가구 동반자를 유지했다. 그리고, 5) 담보 대출 후 개인들의 약 20%만이 1명이 담보 대출을 유지한 가구에서 사는 것을 선택했다.저자들은 전반적으로 "이러한 작은 효과가 자기 신용보고서에 압류되어 부과되는 신용제약조건이 크지 않거나, 주택서비스가 다른 형태의 소비보다 더 비탄력적이기 때문에 압류로 이어지는 충격이 오래가지 않기 때문인지는 말하기 어렵다"[30]고 결론짓는다.

영향을 받는 인구통계

최근의 주택 연구는 소수 가구가 불균형적으로 압류를 경험한다는 것을 보여준다.과도하게 대표되는 다른 그룹들에는 아프리카계 미국인, 임대인 가구, 자녀가 있는 가구, 외국 태생의 주택 소유자들이 포함된다.예를 들어 통계에 따르면 아프리카계 미국인은 백인 구매자에 비해 압류 가능성이 3.3배 높은 반면 라틴계와 아시아계 구매자는 각각 2.5배와 1.6배 높은 것으로 나타났다.또 다른 통계적 예로서 2007년 뉴욕에서 발생한 압류 건수의 60% 이상이 임대 부동산과 관련되어 있었다.전국 압류물량의 20%가 임대용 부동산에서 나왔다.그 이유 중 하나는 이 사람들의 대다수가 위험한 서브프라임 대출로 대출을 받았기 때문이다.이 분야에는 세 가지 이유로 인해 문제가 되는 연구가 크게 부족하다.첫째, 압류를 경험하는 사람을 설명할 수 없다는 것은 미래에 이러한 추세를 예방/감축할 수 있는 정책과 프로그램을 개발하는 것을 어렵게 한다.둘째, 연구자들은 역사적으로 동등한 접근이 부족한 일부 집단이 얼마나 주택 소유의 진보를 역전시켰는지 알 수 없다.셋째, 가장 큰 영향을 받는 것은 개별 가구임에도 지역사회 차원의 효과에 지나치게 연구가 집중된다.[31]많은 사람들이 압류를 받는 주된 이유로 자기 자신이나 가족 구성원들의 건강 상태를 꼽는다.많은 사람들이 건강보험을 가지고 있지 않고 그들의 의료적 필요를 적절히 제공할 수 없다.이것은 다시 압류가 이미 취약한 모집단에 영향을 미친다는 사실을 지적한다.[32]신용 점수는 압류 후에 큰 영향을 받는다.주택담보대출금 상환이 30일 연체했을 때 감점된 점수는 평균 40~110점, 90일 연체된 점수는 70~135점, 최종 압류, 공매도, 증서 등은 85~160점이다.[33]

최근 동향

2009년 미국 의회는 7000억 달러의 구제금융을 받아 금융산업에 대한 구제금융으로 경제를 살리려 했지만, 주택시장 붕괴가 미국의 극심한 경기 침체의 핵심이라는 공감대가 커지고 있다.수십억 달러를 들여 금융기관을 구제한 후, 진보와 보수 경제학자와 국회의원들은 경기부양 법안을 핵심 문제인 주택 시장으로 돌리려고 노력했다.그러나 주택시장에 대한 공감대 아래에서는 경쟁적인 계획에 따라 누가 혜택을 받아야 하는지를 놓고 큰 차이가 있었다.민주당원들은 가장 큰 곤경에 처한 사람들에게 직접적으로 돈을 겨누기를 원했다; 그리고 공화당은 밀물 상승이 결국 모든 배를 들어올릴 것이라는 이론에 따라 거의 모든 주택 구입자들에게 돈을 겨누기를 원했다.[34]

2010년에는 7월과 9월 사이에 채무불이행 통보를 받은 주택이 14% 증가했다.그 해에는 45가구 중 1가구가 압류 신청을 받았으며, 실업률이 전국적으로 증가하면서 문제가 더욱 확산되었다.은행들은 주택담보대출 상환이 밀린 사람들에게 별다른 인내심 없이 극도로 공격적으로 변했고, 어느 때보다 빨리 압류 절차에 들어가는 가정이 늘고 있다.2011년, 은행들은 80만 가구 이상의 주택을 압류하기 위해 궤도에 올랐다.[35]2010년에 압류 신청률이 가장 높은 곳은 네바다주 라스베가스, 플로리다주 포트마이어스, 캘리포니아주 모데스토, 애리조나주 스코츠데일, 플로리다주 마이애미, 캘리포니아주 온타리오였다.이 도시들의 지리적 다양성은 모두 상대적으로 대도시 지역이라는 사실에 의해 보충된다.텍사스 주 휴스턴과 같은 대도시들은 2010년에 26%, 워싱턴 주 시애틀에서 23%, 조지아 주 애틀랜타에서 21%의 증가율을 보였다.이 도시들은 실업률이 가장 낮았다.주파수 반대편에서 압류율이 가장 낮은 도시는 뉴욕주 로마, VT주 사우스 벌링턴, WV주 찰스턴, Bryan, TX, AL주 투스칼루사였다.[36]놀랄 것도 없이, 이 지역들은 전국 실업률이 가장 높은 지역들 중 일부를 가지고 있었고, 이러한 상관관계를 더욱 증명하는 데 도움이 되었다.RealtyTrac의 CEO James Saccacio는 최근의 동향을 요약한 말을 인용했다.

2010년 국내 주택시장에서 홍수 피해가 다소 줄어들었다.그럼에도 불구하고, 압류 수준은 심각한 위험의 결함이 남아 있고 2011년 이후 더 많은 압류 활동을 촉발할 가능성이 있는 대부분의 시장에서 역사적 규범보다 5배에서 10배 더 높은 수준을 유지했다."

[31]

2014년 1월 리얼티트랙의 압류자료 보고서에 따르면 미국 내 1058가구당 1가구가 압류신청을 받았다.이 수치는 더 높은 범위의 압류 빈도에 해당한다.2014년 8월 기준 압류율은 33.7%로 지난해보다 1.7% 증가했다.압류 활동의 증가는 미국에서 가장 인구 밀도가 높은 두 지역인 뉴욕과 뉴저지 주에서 가장 큰 의미를 지녔다. 그 뒤를 바짝 뒤따르는 곳은 플로리다다.[37]

압류 영향

Outer door and window of a house with several paper notices taped to both of them
문과 창문에 공고문이 쌓여 있다.

압류 효과는 주택 소유주들뿐만 아니라 마을과 동네 전체로 확대된다.압류율이 높은 도시들은 종종 더 많은 범죄와 도둑질을 겪으며 폐가들이 침입하고, 잔디밭에서 쓰레기를 수거하고, 매춘을 증가시킨다.[38]또한 압류는 공간과 시간의 두 가지 측면에서 이웃 주택 판매에도 영향을 미친다.어떤 주어진 시간 동안, 압류는 그들이 매각되려고 하는 부동산에 더 가까울 때 더 큰 부정적인 영향을 미친다.기존 관점은 압류 증가로 인근 부동산의 매매가치가 하락해 결국 주택난이 장기화될 것이라는 것이다.[39]압류율이 증가함에 따른 또 다른 중요한 영향은 어린이들의 학교 이동성에 있다.일반적으로, 연구 결과에 따르면, 학교를 바꾸는 것은 출발지와 목적지 학교의 질에 크게 좌우되지만, 어린이들에게 피해를 주고 있다고 한다.뉴욕에서 행해진 한 연구는 학교를 가장 많이 바꾼 학생들이 평균적으로 낮은 시험 점수와 전반적인 학교 성적을 가진 학교에 입학하는 경우가 많다고 밝혔다.이러한 움직임이 개별 학생들의 학업 성취도에 미치는 영향은 더 많은 연구를 필요로 한다.[40]압류 또한 사람들에게 정서적, 육체적 영향을 미친다.압류를 경험한 250명의 모집 참가자를 대상으로 실시한 한 특정 연구에서 36.7%가 주요 우울증 심사기준을 충족했다.[32]

나라별

오스트레일리아와 뉴질랜드

뉴질랜드에서는 1세기가 훨씬 넘도록 압류가 법으로 금지되어 왔다.대신 담보권자가 매각을 통해 담보를 실현하는 대신 매도의 힘 행사도 법령에 의해 규제되고 있다.

이 두 나라 모두에서 법 개정은 부동산 거래가 이루어지는 방식을 바꾸었다."담보"라고 불리는 것은 부동산의 단순한 수수료에 반하여 등록되는 법적 이익이다.두 나라 모두 토렌스의 토지등기부등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기등기그러므로 담보대출자는 수수료를 결코 단순하게 보유하지 않으며, 담보대출자가 채무불이행 시 담보대출을 개시하고 시행하기 위한 법적 절차가 있다.뉴질랜드에서는, 영국에서와 마찬가지로, 토지 소유권 데이터베이스는 현재 전자적이기 때문에, 종이 "제목 문서"가 없다.

아일랜드

아일랜드에서는 2009년[41] 토지 및 운송 개혁법에 의해 압류가 폐지되었지만 2009년 국가자산관리청법 제9부 제4장은 압류에 상당하지만 NAMA만이 사용할 수 있는 가득 명령을 규정하고 있다.[42]

중화인민공화국

중화인민공화국의 압류는 엄격한 사법 압류하에 채무 집행 절차의 한 형태로 이루어지는데, 이는 보장법과 재산권의 법률에 의해서만 허용된다.

중국은 중화인민공화국 헌법(1988년 4월 12일 개정)을 개정하여 토지권을 '분할토지권'에서 '분할토지권'으로 이전할 수 있도록 함으로써 사유지 소유의 기반을 마련하여 토지의 임대, 임대, 담보 등을 허용하였다.1990년 토지이용권 부여에 관한 규정에서는 도시부동산법(1994년 7월 5일 개정)[43]과 "중국의 보안법"(1995년 6월 30일 개정), 그리고 그 후 "도시저당조치"(1997년 5월 9일 발표)[44]에 따라 토지 사유화와 담보대출 관행이 추가적으로 이루어졌다.

모기지 및 압류

중국 법과 저당권 관행이 최대한 압류를 막기 위한 안전장치를 갖추고 진척됐다.여기에는 2차 담보 의무화, 차입금(중국계약법), 차입자에게 사전 통지 없이 채무 불이행을 충당하기 위해 대출은행 계좌 유지 등이 포함된다.[45]담보대출자는 담보대출자의 다른 재산에 대하여, 예고 없이, 채권으로 소송을 제기하고, 일반적 판단을 얻어, 그 판단을 담보대출자의 다른 재산에 대해 징수할 수 있다.다른 모든 수단이 실패했을 때 대출자는 압류 판단을 구할 수 있다.'민간소송법'에 따르면 6개월 안에 압류를 확정해야 하지만 이는 저당권자가 법원에 판결 집행을 신청하는 경우 등 몇 가지에 따라 달라진다.[46]담보대출은 공인 경매 전문가가 경매에서 공식적으로 압류한다.[47]

필리핀

필리핀에는 두 가지 압류 방식이 있다.담보대출자는 1997년 개정된 민사소송 및 법률의 규칙 68에 따라 사법적 또는 법외적 중 하나를 면제할 수 있다.각각 3135번.재산 소재지의 지방재판소에 제소하여 사법적 압류를 행한다.[48]판사는 저당권자에게 90-120일 이내에 빚을 갚으라고 명령하면서 판결을 내린다.해당 기간 내에 채무를 납부하지 않으면 압류매각은 그 판단을 충족한다.[48]법외적 압류에서, 담보인은 법정에서 소송을 시작할 필요가 없고 공매도를 수행하는 보안관의 출석을 확보하기 위해 법원 서기 앞에 간단히 신청할 수 있다.[49]이것은 판매의 힘에 따라 행해진다.이 두 가지 모드는 특히 부동산 담보대출에 적용된다는 점에 유의한다.차텔 담보대출(이동성부동산의 담보)의 압류는 1506호 법 제14조에 따르며, 이 법에서는 담보대출자에게 공매도 시 차텔을 매도할 수 있는 권리를 부여한다.또한 차텔 담보대출과 관련하여, 당사자들이 동의할 경우, 압류매각을 비공개로 하는 것을 법으로 금지하지 않는다고 한다.[50]

스페인

압류라는 것이 종말을 의미하는 미국과 달리 스페인에서의 압류 심리는 집주인의 고민의 시작에 불과하다.그들은 은행을 위해 여러 해 동안 일해야 할 것이고 심지어 자동차도 소유할 수 없을 것이다.스페인 주택담보대출 보유자는 벌칙이자 부과금과 법원 수수료 외에 은행에 대출한 금액 전액을 책임진다.이 중 상당 부분은 스페인이 '유로존'에서 실업률이 가장 높기 때문이라고 볼 수 있다.미국과 달리 주택담보대출은 구체적으로 제외돼 있어 파산은 적절한 해결책이 아니다.다른 유럽 국가들과 달리, 당신은 어떠한 종류의 채무 경감도 위해 법정에 갈 수 없다.스페인 의회에서 이러한 정책들에 대해 많은 논쟁이 있었지만, 정부는 이러한 정책들을 유지하는 것이 스페인 은행들이 미국과 유사한 사태를 경험하는 것을 막을 것이라고 확신하고 있다.[51]약 1,000억 유로의 압류된 부동산들이 그들의 장부에 있는 스페인의 은행들은 압류를 없애기 위해 열심이다.[52]

남아프리카 공화국

개발 도상국의 경우, 주택 공급의 사유화 때문에 남아프리카 공화국의[citation needed] 압류율이 높다.[neutrality is disputed]압류의 가장 큰 반대자 중 하나는 압류를 위헌적이고 취약한 빈곤층에게 특별한 부담으로 여기는 서부 케이프 반방재운동이다.[53][54][undue weight? – discuss]

스위스

스위스에서는 압류가 채무 집행의 한 형태로 이루어지는데, 이는 스위스 파산법에 따라 채무의 오버로드(현재의 오버톤 쉐라톤 경) 절차에 의해 이루어진다.

영국

영국에서 압류란 담보대출자가 매각으로 인한 잉여금 권리도 없고 부족분에 대한 책임도 없는 상태에서 담보대출자의 부동산을 가득 채우는 거의 사용되지 않는 구제책이다.이 구제책은 가혹할 수 있기 때문에, 법원은 특히 대규모 흑자가 실현될 가능성이 있는 경우에는 거의 절대 그것을 허용하지 않으며, 더욱이 상당한 흑자가 실현될 가능성이 낮을 경우, 담보 대출자들은 그 구제책 때문에 부족분을 회수하기 위한 어떤 상환청구권도 남겨두지 않기 때문에 우선 압류를 원하지 않는다.대신, 법원은 보통 소유 명령과 매매 명령을 내리는데, 이것은 둘 다 매각을 허용함으로써 회수의 가혹함을 어느 정도 완화하는 동시에 대출자들이 매도에 따른 잔액을 더 회수할 수 있도록 한다.

영국 압류 제도는 독특하고 진정한 압류도 흔치 않다.더 일반적으로, 대출자들은 담보 소유라고 불리는 과정을 추구한다.

담보대출과 담보대출은 모두 상당히 유사하며, 차입금액을 초과하는 자금의 처리와 부족분에 대한 부채가 주된 차이점이다.주택담보대출 보유나 압류 등의 경우 대출잔액을 초과하는 가격에 집을 팔거나 경매에 부치면 해당 자금은 소비자에게 돌려준다.비록 대부분의 경우에 이것은 무담보채무가 되고 담보회사가 채무자의 다른 무담보 채권자와 공평한 기준으로 처리되지만(특히 채무자가 동시에 또는 후속적으로) 담보물 소유에 따른 수익이 대출을 충당하기에 충분하지 않다면, 채무자는 잔액에 대한 책임을 진다.파산하거나 채권단과 자발적인 협정이 체결된다.)이와는 대조적으로, 담보대출의 경우, 담보대출 회사는 매각이나 경매에서 나온 수익에 대한 모든 권리를 보유하지만 채무자는 부족분에 대해 책임을 지지 않는다.

영국의 압류 및 담보 대출/압류 제도는 영국이 일부 사전 조치 프로토콜을 시행하고 있기 때문에 대출자보다 소비자를 우대한다.모기지회사는 주택소유자와 협력하여 결의안을 도출해야 하며, 차입자가 개별 프로그램에 등록했거나 새로운 일자리나 기타 조치를 통해 차입자의 소득이 크게 개선될 예정인 상황에서 법정 대응을 지연시킬 수 있다(궁극적으로 많은 사람들이 집을 잃는 것을 피할 수 있다).그들이 밀린 돈을 갚을 수 있도록 허락할 것이다.

비록 영국이 어시스턴스 자발적 판매라고 알려진 과정을 가지고 있지만, 미국의 공매도와 정확히 유사한 것은 없다.자발적 판매는 소비자에게 다소 부정적인 신용 영향을 미치지만, 그 사건이 법원으로 진행된다면 피해를 입을 수 있는 것보다 부정적인 영향이 덜하다.

캐나다(알베르타)

캐나다 앨버타에서는 압류까지 3단계가 있다.첫째로, 소유자는 담보 대출 상환이 늦었지만 여전히 그 부동산을 완전히 통제하고 있다.그 후, 소유자는 여전히 직함을 가지고 있지만, 알버타의 퀸즈 벤치 궁정에게 그 재산에 대한 통제권을 빼앗겼다.마지막으로, 법적 소유권은 법원에 의해 은행으로 이전되었다.

알버타에서의 압류 과정은 1년 이상이 걸릴 수 있다.원래 주인들은 그들의 재정적인 문제를 해결하기 위해 그 가치를 팔려고 노력한다.법원은 은행보다 소유주를 선호하기 때문에 가치가 낮은 판매는 거의 없다.그 은행들은 돈을 가지고 있기 때문에 결코 저가로 팔지 않는다.

압류물도 잘못되면 매수자를 위한 상환청구 없이 그대로 판매된다.그것은 압류를 일반적으로 너무 비싸고 위험하게 만든다.

참고 항목

참조

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외부 링크

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