설계–입찰–구축

디자인 입찰(Design–Bid-Build) 또는 디자인 입찰(Design–Tender) 또는 전통적인 방식(hard-bid)은 프로젝트의 설계 및 건설을 위해 기관 또는 소유자가 별도의 주체와 계약을 체결하는 프로젝트 전달 방식입니다.

설계–입찰–빌드는 프로젝트 제공을 위한 전통적인 방법이며 설계–빌드와는 몇 가지 실질적인 측면에서 다릅니다.^[1]

설계-입찰-빌드 제공 방법에는 다음과 같은 세 가지 주요 순차 단계가 있습니다.^[2]

설계단계
입찰(또는 입찰) 단계
시공단계

설계단계

이 단계에서 소유자는 건축가(또는 기반 시설 공사의 컨설팅 엔지니어)를 보유하여 건설 도면 및 기술 사양을 포함한 입찰 문서를 설계 및 제작하고 이에 따라 다양한 일반 계약자가 차례로 프로젝트를 입찰합니다. 건축 프로젝트의 경우 건축가는 건축주와 협력하여 건축주의 요구사항을 파악하고, 이러한 요구사항을 문서화한 서면 프로그램을 개발한 후 개념 및/또는 도식 설계를 제작합니다. 그런 다음 이 초기 설계가 개발되고 건축가는 일반적으로 구조 엔지니어, 때로는 토목 엔지니어, 기계, 전기 및 배관 엔지니어(MEP 엔지니어)를 포함한 다른 설계 전문가를 영입합니다. 건축 도면과 기술 사양을 완성하는 데 도움이 되는 방화 기술자와 종종 조경 설계자입니다. 완성된 입찰 서류는 입찰 단계에서 일반 계약자에게 발급하기 위해 건축가와 소유자가 조정합니다.

설계 비용은 일반적으로 총 프로젝트 비용의 5~10% 사이입니다.^[2]

입찰(또는 입찰) 단계

입찰은 적격 입찰자가 참여할 수 있는 "공개" 또는 "선택"할 수 있으며, 사전에 선정된 제한된 수의 계약자가 입찰에 초대됩니다.

프로젝트에 입찰하는 다양한 일반 계약자는 입찰(또는 입찰) 문서의 사본을 획득한 다음 프로젝트의 하위 구성 요소에 대한 입찰을 위해 여러 하청업체에 제출합니다. 하위 구성 요소에는 콘크리트 작업, 구조용 철골, 전기 시스템, HVAC 및 조경과 같은 항목이 포함됩니다. 입찰(또는 입찰) 기간 동안 질문이 발생할 수 있으며 설계자는 일반적으로 입찰 문서에 대한 설명 또는 수정 사항을 부록 형식으로 발행합니다. 이러한 요소들로부터, 계약자는 확정된 마감일과 시간(즉, 입찰일)까지 제출하기 위한 완전한 입찰(또는 "입찰 가격")을 작성합니다. 입찰은 완료된 공사의 자재 수량(예: 수량 청구서가 있는 영국과 같이), 건설에 필요한 작업(예: 운영 청구서와 같이), 또는 단순히 일시불 비용을 기준으로 할 수 있습니다. 그러나 이러한 입찰 요구 사항은 입찰 문서 내에서 설명됩니다.

입찰이 접수되면 설계자는 일반적으로 입찰서를 검토하고 입찰자에게 필요한 모든 설명을 찾고 계약자 자격을 조사하며 모든 문서가 정리되었는지 확인하고(필요한 경우 결합 포함) 입찰 순위에 대해 소유자에게 조언합니다. 입찰이 소유자가 받아들일 수 있는 범위에 해당하는 경우 소유자와 건축가는 다양한 입찰자의 적합성과 제안에 대해 논의합니다. 소유자는 최저가 입찰에 응할 의무가 없으며, 과거 실적과 다른 작업의 질 등 다른 요소가 선정 과정에 영향을 미치는 것이 관례입니다. 그러나 프로젝트는 일반적으로 입찰가가 가장 낮은 일반 계약자에게 수여됩니다.

금전적인 이유든 다른 이유든 모든 입찰이 소유자의 요구를 만족시키지 못하는 경우 소유자는 모든 입찰을 거부할 수 있습니다. 소유자는 다음 옵션을 사용할 수 있습니다.

소유자의 요구 사항이 충족될 때(예: 자금이 사용 가능해지고 공사 비용이 하락할 때) 프로젝트 건설을 재입찰(또는 재입찰)합니다.
프로젝트를 완전히 포기하세요.
설계자가 설계를 수정하도록(이전에 협상한 경우에는 소유자에게 비용 없이) 작업 명령을 내려 프로젝트를 더 작게 또는 더 효율적으로 만들거나 프로젝트의 특징이나 요소를 줄여 비용을 절감합니다. 그런 다음 수정된 입찰 서류를 다시 발행하여 입찰(또는 재입찰)할 수 있습니다.
최저가 입찰자와 같은 일반 계약자를 선택하거나, 비용 절감을 목표로 설계 변경을 지원하는 숙련된 비용 추정가를 선택합니다. 이 프로세스를 종종 가치 공학이라고 합니다. 그런 다음 수정된 입찰 서류를 다시 발행하여 입찰(또는 재입찰)할 수 있습니다.

시공단계

공사가 시공자에게 낙찰된 후 입찰 서류(예: 승인된 공사 도면 및 기술 사양)는 변경할 수 없습니다. 건축 절차가 시작되기 위해서는 모든 관할 당국으로부터 필요한 허가(예: 건축 허가)를 받아야 합니다. 시공 중에 설계 변경이 필요한 경우, 시공자, 소유자 또는 건축가에 의해 발견된 경우, 건축가는 스케치 또는 서면 설명을 발행할 수 있습니다. 계약자는 "건설된 대로" 조건을 소유자에게 문서화해야 할 수도 있습니다.

대부분의 경우 프로젝트의 거의 모든 구성 요소가 하청업체에 의해 공급되고 설치됩니다. 일반적으로 일반 시공자는 자신의 힘으로 작업을 제공할 수도 있지만, 일반 시공자는 주로 건설현장에서의 작업과정 및 일상활동을 관리하는 것에 그 역할을 한정하는 것이 일반적입니다(건설관리 참조).

건축가는 시공 단계에서 시공자의 보수 요구와 관련하여 작업 진행 상황을 검토하고 현장 지시, 변경 주문(또는 현장 주문), 또는 건설 프로세스를 용이하게 하고 승인된 건설 도면에 따라 프로젝트가 건설되었음을 증명하는 데 필요한 기타 문서.